Οι 10 Εντολές - Πωλητήρια Έγγραφα - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Επειδή παρακολουθούμε με ανησυχία τα διάφορα προβλήματα τα οποία προκαλούνται από πωλητήρια έγγραφα, τα οποία, είτε ετοιμάζουν οι πωλητές οι ίδιοι, είτε και από δικηγόρους, παραθέτουμε τες δικές μας απόψεις τι θα πρέπει πρόσθετα να περιλαμβάνει ένα ιδανικό πωλητήριο έγγραφο, με στόχο την προστασία του αγοραστή.

Πιστεύουμε ότι τα 28 χρόνια εμπειρία στον τομέα των ακινήτων, μας έχουν προσφέρει αρκετή πείρα επί του θέματος και σας παραθέτουμε τες δικές μας 10 Εντολές προς προβληματισμό και συζήτηση.

1η: Πρέπει να γίνεται έλεγχος για την ύπαρξη τουλάχιστον της πολεοδομικής άδειας και ακόμη καλύτερα της άδειας οικοδομής. Αρκετά έργα πωλούνται χωρίς άδεια, η οποία δεν εξασφαλίζεται ούτε και κατά την αποπεράτωση, με αποτέλεσμα οι μονάδες να ηλεκτροδοτούνται με γεννήτριες (μια και η ΑΗΚ δεν συνδέει με ρεύμα χωρίς άδεια). Στον έλεγχο θα πρέπει να εξακριβώνεται κατά πόσο έχουν ανανεωθεί οι άδειες (λήγουν κάθε 3 χρόνια). Ως εκ τούτου εκτός της αρχικής άδειας, να ελέγχετε εάν υπάρχει και η ανανέωση της.
2η: Να γίνεται έλεγχος εάν το κτήμα υπόκειται σε επιβαρύνεις, όπως υποθήκες κλπ. Εάν υπάρχει υποθήκη να ζητήσετε “release” (απελευθέρωση της υποθήκη για το συγκεκριμένο ακίνητο που αγοράζεται) από τον χρηματοδότη. Εάν ο πωλητής δεν μπορεί να προσφέρει το “release” αυτό, τότε μην εμπλακείτε σε τέτοια αγορά.
3η: Να αναφερθεί το πωλητήριο έγγραφο πότε αναμένεται το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ανάλογα της επαρχίας διαφέρει και ο χρόνος. Συνήθως είναι 2-3 χρόνια μετά την αποπεράτωση (εάν είναι μεγάλο το έργο) και γύρω στον 1 χρόνο εάν πρόκειται για μεμονωμένη ανάπτυξη/κατοικία.
4η: Να αναφερθεί στο πωλητήριο έγγραφο ο χρόνος έκδοσης του τίτλου. Και πάλιν εξαρτάται από την επαρχία. Εάν π.χ. βρίσκεται το έργο στον Δήμο Παραλιμνίου 8-10 χρόνια είναι μια λογική περίοδος (!!!), εάν στον Στρόβολο 3-4 χρόνια κλπ.
Η 3η και 4η εντολή, μάλλον δεν θα γίνει αποδεκτή από τον πωλητή σε περίπτωση μη ύπαρξης τίτλου και τούτο διότι είναι ιδιαίτερα επικίνδυνο για τον πωλητή με την επικρατούσα κατάσταση της βιομηχανίας, με τες μακροχρόνιες καθυστερήσεις κλπ. Παρόλο τούτου αναφερόμενος στην εντολή 3 και 4 έστω και να μην υπάρχει δέσμευση του πωλητή, το Δικαστήριο θα λάβει υπόψη μια «εύλογη περίοδο». Τι σημαίνει εύλογη περίοδος θα εξαρτηθεί από τες προσπάθειες/συνθήκες της κάθε περίπτωσης, όπως και τες αδυναμίες των Δήμων/Γρ.Πολεοδομίας ανά επαρχία (σας έχουμε δώσει δύο ενδείξεις Δήμων).
5η: Επιμένετε να τεθεί όρος για το δικαίωμα του αγοραστή, σε περίπτωση μη ύπαρξης τίτλου, να μπορεί να επαναπωλήσει το κτήμα που αγόρασε ανά πάσα στιγμή, σε δεύτερο αγοραστή, ακυρώνοντας το αρχικό πωλητήριο έγγραφο με τον πωλητή και ο πωλητής να υπογράψει νέα σύμβαση πώλησης με τον νέο (δεύτερο) αγοραστή. Με αυτόν τον τρόπο υπάρχει κάποια διέξοδος στον αγοραστή λόγω ανυπαρξίας τίτλου. Η διαδικασία αυτή χρειάζεται σοβαρή νομική/λογιστική συμβουλή (εξασφάλιση πιστοποιητικού πληρωμής φόρου από τον Φόρο Εισοδήματος από τον πρώτο αγοραστή, απόσυρση του αρχικού πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο, κάλυψη εξόδων του πωλητή- πιθανότητα ο πωλητής να έχει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση κλπ). Είναι όμως ένα καλό δικαίωμα να το εξασφαλίσετε.
6η: Ορισμένοι πωλητές εκμεταλλευόμενοι τον εγκλωβισμό του αγοραστή απαιτούν και μέχρι 17% φόρο/προμήθεια επί της νέας τιμής πώλησης, για να αποδεκτούν το δικαίωμα αυτό του αγοραστή τους. Πιστεύουμε ότι εάν δεν υπάρχουν φορολογικοί παράμετροι, θα πρέπει να καθορισθεί στο αρχικό στάδιο της αρχικής συμφωνίας, τι θα είναι η χρέωση του πωλητή (π.χ. £2.000-£3.000) προς τον αγοραστή, για να μην υπάρχει μετά οποιαδήποτε αμφισβήτηση - πλέον της ευθύνης του αρχικού αγοραστή για τυχόν ύπαρξης πρόσθετης φορολογίας.
7η: Να συμφωνηθεί η αξία του κτήματος την 1.1.80 είτε μέσω εκτίμησης, είτε ως μια πρόχειρη φόρμουλα 1/4-1/5 της αξίας πώλησης. ΄Ετσι κατά την διάρκεια της περιόδου μεταξύ της παράδοσης μιας μονάδας και μέχρι της έκδοσης του τίτλου (που καθορίζει την αξία 1.1.80) να μην υπάρχει αμφισβήτηση. Κατά την μεταβίβαση, να υπάρχει ο διακανονισμός του ακριβές ποσού.
8η: Εάν πρόκειται για καινούργιο κτίριο, να απαιτείται τουλάχιστον 12 μήνες εγγύηση για την καλή κατασκευή (έχοντας υπόψη ότι το στατικό μέρος αποτελεί ευθύνη του κατασκευαστή αιωνίως υποκείμενο σε κάποιες παραμέτρους).
9η: Εάν το κτίριο είναι έτοιμο, αναθέστε σε ένα πολιτικό μηχανικό να κάνει έστω ένα υποτυπώδη έλεγχο για την στατική επάρκεια του κτιρίου. ΄Ενα έμπειρο μάτι ενός πολιτικού μηχανικού μπορεί να διαπιστώσει διάφορες αδυναμίες που ο κάθε αγοραστής αδυνατεί να τα προσέξει.
10η: Το πωλητήριο σας έγγραφο θα πρέπει να χαρτοσημανθεί εντός περιόδου ενός μήνα (εάν είναι μετά δεν είναι το τέλος του κόσμου, αλλά υπάρχει μικρό πρόστιμο) και να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός 2 μηνών από της υπογραφής. Εκτός από την πρόσθετη εξασφάλιση του αγοραστή, εάν δεν καταθέσετε το πωλητήριο έγγραφο, δεν θα δικαιούται ο αγοραστής την τυχόν επιστροφή του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας (τη 1.1.80), ενώ υπάρχει και ο κίνδυνος του Κτηματολογίου να απαιτήσει μεταβιβαστικά κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης, αντί εκείνης της πώλησης.

Νοιώσαμε την ανάγκη να αναφερθούμε σε αυτούς τους πρόσθετους παραμέτρους στα πωλητήρια έγγραφα, λόγω των συνεχών διαμαρτυριών, από ξένους κυρίως, που με τες δημοσιεύσεις τους τόσο στον τύπο της Βρετανίας και Κύπρο, όσο και η πιο πρόσφατη ιστοσελίδα των (κυρίως) Βρετανών αγοραστών (Property Action Group) περιλαμβανομένης και της ολοσέλιδης (1η) σελίδας Αγγλόφωνης εφημερίδας περί “ανεύθυνων δικηγόρων” και της προβολής του καναλιού Channel 4, Andrew Winter (Η.Β.) ενός τραγικού περιστατικού απατεωνιάς. ΄Ηδη υπάρχει πίεση από ξένους, κυρίως μόνιμους κατοίκους-παθόντες, προς την Βρετανική Πρεσβεία όπως ετοιμάσει κατάλογο εγκεκριμένων από την Πρεσβεία δικηγόρων.

Ελπίζουμε να προβληματίσαμε όλους τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες και αγοραστές με τες 10 Εντολές μας, προς όφελος της οικοδομικής βιομηχανίας του τόπου.

www.aloizou.com.cy

www.aloizou.com.cy/auctions

www.aloizou.ro

ala-HQ@aloizou.com.cy

Press Centre > Άρθρα