Αντιπαροχή + Αξία Ακινήτου - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Αντιπαροχή + Αξία Ακινήτου Είναι σύνηθες στην Κύπρο αντί της απευθείας πώλησης ενός κτήματος, να πωλείται κυρίως σε επιχειρηματίες ανάπτυξης υπό μορφή της αντιπαροχής. Ο ιδιοκτήτης της γης/οικοπέδου παραχωρεί το κτήμα προς ανάπτυξη σε τρίτους και παίρνει πίσω ένα ποσοστό του έργου που θα ανεγερθεί επί του ίδιου του κτήματος. Το ποσοστό που θα παραχωρηθεί από τον επιχειρηματία ανάπτυξης στον ιδιοκτήτη, θα εξαρτηθεί ανάλογα της αξίας του γηπέδου που παραχωρείται. Συνήθως οικιστικά τεμάχια έχουν ένα ποσοστό αντιπαροχής γύρω στο 22%-28%, σε εμπορικά γήπεδα πέραν του 30% και γραφεία στο ίδιο επίπεδο 25%-30%. Αυτές οι πολύ χονδρές ενδείξεις δεν είναι ασφαλώς απόλυτες και η κάθε πρόταση θα πρέπει να μελετάται ξέχωρα, διότι υπάρχουν περιπτώσεις που το ποσοστό ξεπέρασε το 40% και άλλες το 50% (τουριστικό κτήμα εις Κάτω Πάφο), ενώ ξενοδοχεία επί της παραλίας κατά την διάρκεια των «καλών εποχών» του τουρισμού, ανεγείρονταν υπό μορφή αντιπαροχής με 15 χρόνια ελεύθερης χρήσης.

Ο πωλητής/ιδιοκτήτης της γης που προσφέρει το κτήμα με αυτό τον τρόπο, θα πρέπει να συγκρίνει στους υπολογισμούς του όσον αφορά την αξία της αντιπαροχής που θα λάβει με την αξία της γης. Εάν υιοθετήσουμε ως παράδειγμα ότι η αξία της γης του είναι €100.000, τότε θα πρέπει να προσθέσει στο ποσό αυτό ένα ποσοστό που αντικατοπτρίζει το ρίσκο, για να πάρει πίσω το αντάλλαγμα/ αντιπαροχή και τον χρόνο που θα το λάβει. Συνήθως (ανάλογα με το έργο) είμεθα της άποψης το ποσοστό ρίσκου θα μπορεί να υιοθετηθεί ένα 10% τον χρόνο, ενώ η περίοδος 2 ετών (από την ημερομηνία της συμφωνίας μέχρι της αποπεράτωσης) είναι το ελάχιστο. Ως εκ τούτου στο πιο πάνω παράδειγμα το ποσό/αξία των €100.000 αυξάνεται κατά 10% + 10% (2 χρόνια) = €120.000. Το ποσό αυτό θα πρέπει να αντικατοπτρίζει την αξία της αντιπαροχής σε σημερινές τιμές και όχι της αναμενόμενες τιμές μετά από 2 χρόνια (διότι σε τέτοια περίπτωση θα πρέπει και ο ιδιοκτήτης της γης να προσθέσει την αναμενόμενη, εάν υπάρχει αύξηση της αξίας της γης.

Οι συμφωνίες αυτές της αντιπαροχής εμπεριέχουν αυξημένους κινδύνους όσο και κάποια πλεονεκτήματα και από τις δύο πλευρές. Δεν είναι η πρώτη φορά που ο ιδιοκτήτης είτε από την δική του ιδιοτροπία ή άλλων φίλων/συμβούλων του, δυσκολεύει τον επιχειρηματία ανάπτυξης (η τελευταία μας εμπειρία ήταν με την πεθερά η οποία έπεισε την νύφη της ότι το γυμνό μπετόν (fair face) πανάκριβης κατασκευής, έμοιαζε με αποθήκη και επέμενε να το σουβατίσει, ενώ διαφορετικά «δεν υπογράφω τίποτα»!!). ΄Οσο πλήρεις και να είναι οι όροι/προδιαγραφές, πάντοτε θα υπάρχουν λεπτομέρειες που δυνατόν να αμφισβητηθούν. ΄Ετσι ο επιχειρηματίας ανάπτυξης παραμένει σε αρκετό βαθμό εγκλωβισμένος του ιδιοκτήτη. Βέβαια ο επιχειρηματίας ανάπτυξης σε τέτοια συμφωνία δεν συνεισφέρει στην αγορά της γης, δεν πληρώνει μεταβιβαστικά και αυτό τον βοηθά οικονομικά. Από την άλλη ο ιδιοκτήτης της γης μεταβιβάζει μερίδιο της γης του στον επιχειρηματία ανάπτυξης, ο οποίος και βάζει το μερίδιο αυτό υποθήκη. Εάν ο επιχειρηματίας ανάπτυξης έχει οικονομικά προβλήματα, ο ιδιοκτήτης, που θα είναι πλέον συνιδιοκτήτης και όχι πλήρως ιδιοκτήτης, θα παραμείνει εγκλωβισμένος και από ένα οικόπεδο που έχει, θα βρεθεί μπλεγμένος σε ατέρμονες δικαστικές διαδικασίες το αποτέλεσμα και κόστος των οποίων ουδείς γνωρίζει πως θα καταλήξουν. Επίσης για να μπορέσει ο επιχειρηματίας ανάπτυξης να διαθέτει τις μονάδες που θα ανεγείρει, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης της γης να υπογράφει και αυτός το πωλητήριο έγγραφο και έστω εάν αναφέρεται ότι ο «ιδιοκτήτης υπογράφει το παρών πωλητήριο έγγραφο για σκοπούς κατάθεσης και μόνο και δεν θα φέρει καμία άλλη ευθύνη κλπ» δεν είναι σίγουρο εάν αυτό τον καλύπτει σε περίπτωση δικαστικής διαμάχης μεταξύ των αγοραστών και του επιχειρηματία ανάπτυξης, ή τυχόν προβλήματα με τις Αρχές κλπ. Από την άλλη ο ιδιοκτήτης της γης στην θεωρία τουλάχιστον (σε περίπτωση που οι τιμές αυξάνονται – όχι τώρα) θα λάβει π.χ. διαμέρισμα σε αυξημένη αξία μετά από τα 2 χρόνια. Η απαίτηση τραπεζικής εγγύησης εκ μέρους του ιδιοκτήτη είναι μεν μια κάλυψη για τους κινδύνους του, αλλά λίγοι επιχειρηματίες ανάπτυξης αποδέχονται τέτοιο βάρος (διότι ο επιχειρηματίας ανάπτυξης θα πρέπει να εξασφαλίσει την τράπεζα) ενώ το κόστος είναι ψηλό και ταυτόχρονα με ένα διάταγμα δικαστηρίου ο επιχειρηματίας ανάπτυξης μπορεί να σταματήσει την πληρωμή της εγγύησης.

΄Αρα στο τέλος της ημέρας και εκτός εάν υπάρχουν πιεστικοί λόγοι, είναι καλύτερα ο ιδιοκτήτης να πωλήσει το κτήμα του και ίσως να αγοράσει με πωλητήριο έγγραφο ως κανονικός αγοραστής τις μονάδες παρά την αντιπαροχή (είδε όμως κόστος μεταβιβαστικών). Ασφαλώς η κάθε υπόθεση θα πρέπει να εξετασθεί ανάλογα με τις περιστάσεις, με κύριο κριτήριο την ποιότητα/οικονομική ευχέρεια/συνεργασία με τον επιχειρηματία ανάπτυξης. Ναι μεν με αντιπαροχή κάποιος ιδιοκτήτης μπορεί να εξασφαλίσει «κάτι παραπάνω» αλλά από την άλλη θα πρέπει να μελετήσει και το ανάλογο ρίσκο που αναλαμβάνει (και αντίστροφα ο επιχειρηματίας ανάπτυξης).

www.aloizou.com.cy

www.aloizou.ro

www.aloizou.ru

ala-HQ@aloizou.com.cy

Press Centre > Άρθρα