Δείκτης Τιμών Ακινήτων - Κόστος €1. εκ.; - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Δείκτης Τιμών Ακινήτων - Κόστος €1. εκ.; Γίνεται μια προσπάθεια από την Κεντρική Τράπεζα σε συνεργασία με όλες τις τράπεζες και τα συνεργατικά, να τεθεί μια βάση για τον καθορισμό ενός Δείκτη Τιμών Ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία και θα καταγράφει τις διακυμάνσεις των τιμών κατά περιόδους. Ορθή η προσπάθεια, αλλά τι θα είναι το αποτέλεσμα;

Όπως έχει οργανωθεί το όλο σύστημα, θα υποβάλλονται όλες οι εκτιμήσεις (γύρω στις 100.000 κατ’ έτος) με διάφορους παραμέτρους στην Κεντρική Τράπεζα και βάσει ενός λογισμικού προγράμματος, θα καταλήγει σε μια ένδειξη του Δείκτη/διαφοροποίησης των τιμών. Εξετάζοντας το όλο σύστημα και την μεθοδολογία, δεν πιστεύουμε ότι είναι και το πλέον κατάλληλο. Η Κύπρος είναι πολύ μικρή και οι τιμές γνωστές στους πλείστους επαγγελματίες. Το κόστος αυτής της προσπάθεια της Κεντρικής θα υπερβεί τις €300.000/έτος από πλευράς κόστους των τραπεζών που θα επιβαρυνθούν οι χρηματοδοτικοί οργανισμοί και κατ’ επέκταση θα αυξηθούν οι χρεώσεις των οργανισμών προς τους πελάτες/αυξημένοι τόκοι, χρεώσεις κλπ. Οι 3 υπάλληλοι που έχει προσλάβει η Κεντρική, θα φανεί στο άμεσο μέλλον ότι δεν αρκούν (1/2 ημέρα εργασία, 40 ημέρες άδεια + άδεια ασθενείας κλπ) και ξαφνικά θα χρειαστούν 6 άτομα με την ανάλογη αύξηση του κόστους.

Οι εκτιμητές θα υποβάλλουν σε ειδική φόρμα την οποία θα γεμίζουν ανάλογα, όμως με σημαντικά στοιχεία, όσον αφορά τον χρηματοδοτικό οργανισμό να μην περιλαμβάνονται στην εκτίμηση και έτσι από την μια να υπάρχουν τα στοιχεία που χρειάζεται η Κεντρική και από την άλλη να μην περιλαμβάνονται στοιχεία που να είναι σημαντικά για τον χρηματοδότη. Αποτέλεσμα, εκτός και εάν υποβάλλονται δύο εκτιμήσεις, μια στην Κεντρική και μια στον χρηματοδότη (αυξημένο πρόσθετο κόστος), τόσο ο Δείκτης, όσο και οι χρηματοδότες θα έχουν ελλιπείς εκτιμήσεις. Και όμως υπάρχει εναλλακτική πρακτική λύση την οποία και υποβάλαμε στην Κεντρική στο όλο θέμα, χωρίς όλο αυτό το αλαλούμ της διαδικασίας. Χώρες όπως η Βρετανία και άλλες Ευρωπαϊκές χώρες, χρησιμοποιούν την πιο κάτω μεθοδολογία, η οποία θεωρείται και αξιόπιστη και πιο κατάλληλη. Εφόσον ο Δείκτης αυτός θα πρέπει να έχει κάποια επίσημη σφραγίδα του κράτους, είμεθα της άποψης ότι:

Η Κεντρική τράπεζα να επιλέξει 3 εκτιμητικά γραφεία, τα οποία θα διενεργούν τις εκτιμήσεις.
Γίνει επιλογή περιοχών και ειδών ακινήτων, π.χ. διαμέρισμα 3 υπνοδωματίων μέσης ποιότητας στον Στρόβολο, Λακατάμια, Αγλαντζιά κλπ (για Λευκωσία), χωράφια γεωργικά σε καθορισμένες περιοχές, βιομηχανικά κλπ. Το ίδιο για οικόπεδα σε ανάλογες περιοχές, π.χ. εμπορικά/οικιστικά κλπ, το ίδιο για καταστήματα σε εμπορικές οδούς κλπ κλπ. - Όλα τα ακίνητα θα είναι συγκεκριμένα (π.χ. το τάδε χωράφι, το τάδε οικόπεδο, η κατοικία στο συγκεκριμένο τεμάχιο, κατάστημα σε συγκεκριμένη οδό κλπ).
Στους εκτιμητές θα καθορισθούν τα συγκεκριμένα τεμάχια που θα εκτιμούν τα ίδια ανά περίοδο, δηλαδή θα γίνονται εκτιμήσεις του ιδίου τεμαχίου από όλους ανά π.χ. 3 μήνες. Η Κεντρική θα αναλύει τις εκτιμήσεις αυτές και θα υιοθετεί ένα μέσο όρο.
Η κάθε εκτίμηση/εκτιμητής θα αναλύει τους λόγους της διαφοροποίησης των τιμών (π.χ. μείωση ζήτησης από ξένους, αύξηση/μείωση τόκων κλπ), ούτως ώστε να υπάρχει και το σχετικό σκεπτικό τους λόγους της διαφοροποίησης.

Ως εκ τούτου και εάν υποθέσουμε ότι ανά επαρχία θα υπάρχουν 30 τεμάχια διαφόρων τύπων ακίνητης ιδιοκτησίας, θα χρειάζονται γύρω στις 500 εκτιμήσεις ανά 3μηνο, με κόστος όχι πέραν των €40.000, ή ανά έτος €160.000. Το κόστος αυτό δεν περιλαμβάνει πέραν του ενός υπαλλήλου της Κεντρικής, σε μια πολύ κατανοητή διαδικασία και ο Δείκτης θα συνοδεύεται με τις ανάλογες επεξηγήσεις.

Υπάρχει πληθώρα πληροφόρησης περιλαμβανομένων των στοιχείων/πωλήσεων του Κτηματολογίου, ίδια πείρα από πωλήσεις της αγοράς, πληροφόρηση από κτηματομεσίτες, επιχειρηματίες ανάπτυξης κλπ. Ο υπεύθυνος της ετοιμασίας του Δείκτη θα πρέπει να διαβουλεύεται εκτός από τους εγκεκριμένους της εκτιμητές και με άλλες οργανώσεις/συνδέσμους, για να έχει μια πλήρη εικόνα των διαφοροποιήσεων των τιμών, σε σχέση πάντοτε με την οικονομία και την υπόλοιπη οικοδομική δραστηριότητα. Μόνο με τέτοιο τρόπο μπορεί κάποιος να ετοιμάσει ένα Δείκτη που να προσφέρει επεξηγήσεις, ακόμη και απόψεις και ο οποίος Δείκτης να αποτελεί και ένα όργανο καθοδήγησης της πολιτείας για τις αποφάσεις της. Κάτι παρόμοιο σύστημα χρησιμοποιεί και η Ε.Ε. στο Eurostat (γίνονται συνεντεύξεις από υπάλληλους της Ε.Ε. με διάφορα επαγγελματικά γραφεία ανά χώρα και ετοιμάζεται μια χρονιαία στατιστική).

Ο Δείκτης ο οποίος μπορεί να αρχίσει με ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, και όπως εξελίσσεται η πορεία του, να μεταβάλλεται/εμπλουτίζεται ανάλογα των εμπειριών.

www.aloizou.com.cy

www.aloizou.ro

www.aloizou.ru

ala-HQ@aloizou.com.cy

Press Centre > Άρθρα