Απαλλοτριώσεις + Συμβιβασμοί- Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Απαλλοτριώσεις + Συμβιβασμοί Ένα μεγάλο ποσοστό πολιτών έχει κάποια ιδίαν εμπειρία από απαλλοτριώσεις ακινήτων και την καταβολή αποζημιώσεων. Από την αρχικά στείρα πρόταση του ποσού της αποζημίωσης, το Κτηματολόγιο εξελίχθηκε τα τελευταία 5-8 χρόνια σε μια πιο δεκτική θέση, τουλάχιστον στο στάδιο που να μελετά και την αντίθεση άποψη του επηρεαζόμενου πολίτη. Προς τούτο έχει βοηθήσει και η στάση της Γενικής Εισαγγελίας, με στόχο κάποιο υποφερτό συμβιβασμό.

Υπάρχουν ασφαλώς και από τις δύο πλευρές (απαλλοτριώσα αρχή V ιδιοκτήτη) οι στενοκέφαλοι της όλης κατάστασης. ΄Ετσι πχ. σε υπόθεση όπου ο ιδιοκτήτης ζήτησε €300.000 και η προσφορά ήταν €210.000, η αντιπρόταση συμβιβασμού για €240.000 έγινε αποδεκτή από τον ιδιοκτήτη, όχι όμως από την Εισαγγελία/ Κτηματολόγιο. Η πρόταση συμβιβασμού, η οποία έγινε με παρότρυνση του δικαστηρίου, είχε το πιο κάτω αποτέλεσμα. Το θέμα του επίδικου ποσού εκδικάστηκε μετά από 10 περίπου ακροάσεις και πολλαπλές παρουσιάσεις, κόστισε στην Δημοκρατία αρκετές χιλιάδες ευρώ (δικηγορικά και των δύο πλευρών τα οποία πληρώνει η Δημοκρατία, έξοδα δικαστηρίου, εκτιμητές κλπ), ενώ η καθυστέρηση των 3 ετών, κόστισε 9% πρόσθετους τόκους ανά έτος στην Δημοκρατία. Το τελικό αποτέλεσμα ήταν το συνολικό κόστος να ανέλθει στις €330.000 (αποζημίωση + έξοδα).

Είναι δεδομένο επίσης ότι με τις συνεχείς παρεμβάσεις της Ελεγκτικής Υπηρεσίας, η οποία εξετάζει τα θέματα στεγνά, όλοι οι Κυβερνητικοί υπάλληλοι εμπλεκόμενοι σε τέτοια θέματα «φοβούνται» τον συμβιβασμό, μήπως και κατηγορηθούν, για αυτό και έτσι τσιμεντώνουν τις θέσεις τους, με κόστος στο τέλος της ημέρας στο Κράτος. Βέβαια από την άλλη, υπάρχουν αρκετοί δικηγόροι και επηρεαζόμενοι ιδιοκτήτες που βλέπουν ευκαιριακά μια απαλλοτρίωση, για να εισπράξουν από το Κράτος ποσά υπεράνω της πραγματικής ζημιάς και του κόστους τους.

Σίγουρα κάτι δεν «πάει καλά» με το υπάρχον σύστημα, που στις πλείστες των περιπτώσεων αποβαίνει εις βάρος της Δημοκρατίας. Χρειάζεται μια αναδιάρθρωση εφ’ όλης της ύλης και στο διοικητικό σύστημα. Σας υποβάλλουμε μερικές από τις σκέψεις μας:

Να τίθεται χρονικό όριο επιδίκασης μιας υπόθεσης, έστω 3 χρόνια από ειδικό Δικαστήριο τύπου Βρετανίας (Lands Tribunal) ή τύπου οικογενειακού/δικαστηρίου ενοικιάσεων κλπ. Εξειδικευμένοι δικαστές πλαισιωμένοι από 1-2 εκτιμητές, για να έχουν ιδίαν αντίληψη επί του θέματος.
Να καθοριστούν τα επαγγελματικά δικαιώματα τόσο των εκτιμητών (υπάρχει μια κατ’ αρχή συμφωνία) όσο και των δικηγόρων.
Ο τόκος του 9% είναι υπερβολικά ψηλός και θα πρέπει να καθορίζεται ο μέσος όρος του έτους όπως αυτό θα ορίζεται από την Κεντρική Τράπεζα.
Δεν υπάρχει λόγος γιατί μια πληρωμή αποζημίωσης να μην υπόκειται σε φορολογία κεφαλαιουχικού κέρδους. Δηλαδή εάν δύο γείτονες με τον ένα να πωλεί τα κτήματα και θα πρέπει να πληρώσει το 20% σε κεφαλαιουχικά κέρδη και ο άλλος με απαλλοτρίωση, γιατί να μην πληρώσει τίποτα στο Κράτος, όταν μάλιστα κοστίζει στο Κράτος η αγορά/διαδικασία αρκετές χιλιάδες;
Τα έξοδα της δίκης να κατανέμονται ανάλογα ποιο μέρος «κέρδισε» σε αναλογία και της προσφοράς ή της απαίτησης, έτσι δεν θα υποβάλλονται ούτε υπερβολικά ψηλές απαιτήσεις, ούτε και χαμηλές προσφορές εκ μέρους του Κράτους.
Ακόμη δεν είναι ξεκάθαρη η σχέση του 9% τόκου και της ενοικιαστικής αξίας (loss of use) ενός κτήματος. Εάν π.χ. ένα κτήμα απαλλοτριώνεται το έτος 2000 και η αποζημίωση καθορίστηκε το έτος 2011, ο ιδιοκτήτης θα εισπράξει το ποσό της αξίας του ακινήτου σε τιμές του 2000 και με τόκο 9% τον χρόνο από το 2000 μέχρι το έτος 2010 (ή μέχρι να πληρωθεί). Εν τω μεταξύ όμως, ο ιδιοκτήτης δεν έχει χρήση της γης του για τα τελευταία 10 χρόνια. ΄Αρα δικαιούται επιπλέον του τόκου του 9% και ενοίκιο για την μη χρήση της γης; Θα λέγαμε ναι, διότι ο 9% τόκος είναι μια χρέωση η οποία αντικαθιστά την αξία του χρήματος από το έτος 2000 στο 2010 (στο πιο πάνω παράδειγμα), ενώ η επιπλέον χρέωση, είναι το ενοίκιο που έχασε ο ιδιοκτήτης. Δύο διαφορετικά θέματα. Δεν έχει ακόμη αποφασιστεί κάτι τέτοιο από τα Κυπριακά Δικαστήρια, αλλά εάν τα Δικαστήρια υιοθετήσουν την πιο πάνω θέση (ή σε έφεση στο ΕΔΑΔ), γίνεται αντιληπτό το πολύ αυξημένο κόστος του Κράτους.
Τελικά θα θέλαμε να υποδείξουμε την απόφαση του ΕΔΑΔ για την υπόθεση Θεοδοσίου, όπου η δίκη καθυστέρησε να εκδικαστεί για περίπου 20 χρόνια. ΄Ετσι το ΕΔΑΔ διέταξε την εκτίμηση του κτήματος σε σημερινές τιμές (από το έτος 1965). Αποτέλεσμα από το ποσό των £500,000 η Δημοκρατία ίσως να πληρώσει τώρα €22 εκ.!! και όλα αυτά λόγω της διαδικασίας. Η υπόθεση αυτή βρήκε πολλαπλάσιους ακόλουθους και η νέα τάση είναι ότι υποθέσεις που καθυστερούν πέραν των 5-7 χρόνων, να απαιτείται η σημερινή πολλαπλάσια τιμή (πέραν της αποζημίωσης για μη χρήση).
Στο τέλος-τέλος υπάρχει και η περίπτωση ότι εάν ένα έργο δεν αρχίσει τουλάχιστον να εκτελείται (είτε σε μελέτες είτε/και σε κατασκευή) στην περίοδο 3 ετών από την απαλλοτρίωση, τότε υπάρχει μεγάλος κίνδυνος της Δημοκρατίας να αναγκαστεί να ακυρώσει την απαλλοτρίωση. Τι θα γίνει λοιπόν με τον δρόμο Πάφου-Πόλης που καθυστερεί πέραν των 4-5 ετών; Τι θα γίνει με τα εκατομμύρια που πληρώθηκαν για αποζημιώσεις (θα πρέπει να τα επιστρέψουν οι επηρεαζόμενοι – που να τα βρουν;) και όλη η διαδικασία να ξανα-ξεκινήσει.

Προβλήματα σε διαδικασίες λοιπόν που κοστίζουν στο Κράτος εκατομμύρια και άνκαι από καιρού εις καιρό ακούγονται κάποιες φωνές για εκσυγχρονισμό, το θέμα φαίνεται να παραπαίει - Kρίμα.

Press Centre > Άρθρα