Cyprus Property | Antonis Loizou

Русский

UK FREE PHONE 08000326203

INTERNATIONAL+357 25 871 552

Home Search Golf Properties Press Centre About Us Contact Us  

Press Centre > Άρθρα

Αντώνης Λοΐζου, FRICS
Αντώνης Λοΐζου, FRICS - LinkedIn Profile

 

Αντώνης Λοΐζου, FRICS

Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες  Chartered Surveyors

 

Press Centre

Articles
News & Exhibitions
Questions & Answers
Ελληνικά Άρθρα
Publications

Information

About Cyprus



 

 

Ανεξάρτητος Μάρτυρας Ακινήτων

2 Ιουλίου 2017

Subscribe to our monthly newsletters.

Ανεξάρτητος Μάρτυρας Ακινήτων

Αντιλαμβανόμαστε ότι το Κτηματολόγιο έχει λάβει το μήνυμα της νέας προσέγγισης για «ειδικούς και ανεξάρτητους» μάρτυρες και αναμένει οδηγίες από την Γενική Εισαγγελία. Το θέμα είναι άκρως ενδιαφέρον με τους ιδιοκτήτες να δηλώνουν ότι σε αντίθετη άποψη του δικαστηρίου θα υποβάλουν έφεση. Εάν δε το Ανώτατο τους δικαιώσει ίσως αυτό να σημαίνει και «κακή δίκη» με αποτέλεσμα να υπάρξουν ακυρώσεις σε εκατοντάδες αποφάσεις.

Σε περίπτωση που υπάρχει διαφορά μεταξύ διάδικων σε διάφορα θέματα, αλλά αναφερόμενοι στο θέμα των ακινήτων, η κάθε πλευρά μπορεί να παρουσιαστεί στο δικαστήριο με τον δικό του μάρτυρα, ο οποίος θα δώσει την θέση του, θα αντεξεταστεί από την άλλη πλευρά κλπ.

Το θέμα που τίθεται είναι εάν ο μάρτυρας που παρουσιάζεται είναι «ειδικός και ανεξάρτητος». Στον τομέα των ακινήτων υπάρχουν οι διάφορες κατατάξεις των τεχνικών σε κατηγορίες και για να μπορεί κάποιος να εξασκήσει το επάγγελμα του τεχνικού, θα πρέπει να εμπίπτει σε μια από τις κατηγορίες αυτές. Το θέμα που τίθεται είναι π.χ. σε περίπτωση απαλλοτρίωσης ακινήτου όπου ο υπάλληλος του Κτηματολογίου που θα ετοιμάσει και θα παρουσιάσει την έκθεση εκτίμησης του εάν είναι «ειδικός». Αυτό είναι σημαντικό διότι το δικαστήριο βασίζεται πάνω σε μαρτυρίες ειδικών για να εκδώσει την απόφαση του, έστω και εάν οι μαρτυρίες διαφέρουν/είναι αντικρουόμενες.

Το θέμα αυτό ηγέρθηκε σε ακρoάσεις σε δικαστήρια, όπου ο ιδιώτης/ιδιοκτήτης γης υπό απαλλοτρίωση, έφερε ένσταση για την μαρτυρία του Κτηματολογίου διότι ο μάρτυρας δεν θεωρείτο ειδικός, μια και που δεν ήταν εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ στην κατηγορία του εκτιμητή. Ο δικηγόρος του μάλιστα κάλεσε τον μάρτυρα/Κτηματολόγιο εάν είναι κάτοχος της άδειας ως «εκτιμητής» με τέτοιο τίτλο από το ΕΤΕΚ, παρόλο που η εκτίμηση ελέγχθηκε από εγγεγραμμένα μέλη του ΕΤΕΚ. Πρόσθεσε δε ότι εκτός της προσπάθειας «παραπλάνησης» του δικαστηρίου υπάρχει και θέμα ποινικό (διότι εξασκεί επάγγελμα χωρίς άδεια) με άμεση καταγγελία στο ΕΤΕΚ επί του θέματος!! Το δικαστήριο απέρριψε την θέση αυτή υιοθετώντας την θέση ότι «εφόσον είναι Κυβερνητικός υπάλληλος …….». Δεν συμφωνούμε με την θέση αυτή και διότι κατ’ επέκταση θα μπορεί ένας νοσοκόμος του Κράτους να εκφράσει άποψη ιατρού;

Το δεύτερο θέμα που ηγέρθηκε ήταν κατά πόσο ο μάρτυρας του Κτηματολογίου είναι ανεξάρτητος. Εφόσον η απαλλοτριούσα αρχή ήταν το Κράτος και ο υπάλληλος του Κτηματολογίου είναι υπάλληλος του Κράτους, «πως μπορεί να είναι ανεξάρτητος» ρώτησε ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη το δικαστήριο. Από την άλλη υπάρχει και ο εκτιμητής του ιδιώτη ο οποίος πληρώνεται από τον ιδιώτη και άρα θεωρείται ανεξάρτητος(;) άνκαι δεν είναι υπάλληλος του και εξαρτημένος από τον εργοδότη του.

Η υπόθεση αυτή στην οποία είχε εμπλοκή και το δικό μας Γραφείο, ομολογουμένως ξάφνιασε τόσο την Εισαγγελία όσο και τους μάρτυρες της Απαλλοτριούσας Αρχής. Το θέμα αυτό δεν έχει εγερθεί πέραν των Επαρχιακών δικαστηρίων. Δεν εξαγγέλθηκε ακόμη απόφαση του Ανώτερου Δικαστηρίου για να διαπιστωθεί πως το δικαστήριο αντιμετώπισε αυτά τα επιχειρήματα και θα την αναμένουμε εάν εγερθεί με ενδιαφέρον. Πάντως εάν κερδίσει ένα από τα δύο σημεία (ή και τα δύο) τότε ο όλος μηχανισμός του Κτηματολογίου θα βρίσκεται σε κίνδυνο κατάρρευσης ταυτόχρονα και τα εκατομμύρια των αποζημιώσεων για απαλλοτριώσεις. Το να δηλώνει το Δικαστήριο ότι «….. θεωρώ ότι ο μάρτυρας είναι ειδικός» δεν είναι ορθό, μια και που αντιστρατεύεται τον νόμο του ΕΤΕΚ ο οποίος ρητά αναφέρει ποιοι μπορούν να εξασκήσουν το επάγγελμα.

Σε μια ξέχωρη περίπτωση όπου το Κτηματολόγιο παρουσίασε δύο εκτιμητές για την εκτίμηση ενός ξενοδοχείου, όπου χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης (δηλαδή πόσα αξίζει η γη και το κόστος ανέγερσης). Άνκαι παραδέχθηκαν ότι είχαν και την γνώση και στοιχεία για την αξία της γης, δεν είχαν ιδίαν εμπειρία του κόστους αντικατάστασης του ξενοδοχείου, ενώ ουδέποτε ασχολήθηκαν με οικοδομικές εργασίες, για να έχουν κάποια εμπειρία επί του θέματος. Άρα κατέληξε η αντίθετη πλευρά «πως μπορεί το δικαστήριο να βασιστεί σε άποψη όπου ο μάρτυρας είναι χωρίς εμπειρία και άρα ούτε και ειδικός;» Εάν γύρει η πλάστιγγα των αποφάσεων υπέρ των ιδιοκτητών θα προκύψει τεράστιο πρόβλημα για το προσωπικό του Κτηματολογίου, αλλά και σε όλους τους κλάδους του (και οι οποίοι θα πρέπει να είναι εγγεγραμμένοι στο ΕΤΕΚ την ημέρα της ετοιμασίας της μελέτης τους).

Αυτό βέβαια ισχύει για όλα τα επαγγέλματα και όχι μόνο για τους τεχνικούς. Δεν μπορεί π.χ. ένας νοσοκόμος να παρουσιάσει έκθεση ιατρού διότι εργάζεται υπό την επίβλεψη γιατρού και ούτε ένας ασκούμενος δικηγόρος να εμπλακεί σε δίκη όταν δεν είναι εγγεγραμμένος δικηγόρος. Εάν η απόφαση είναι ότι υπό την «επίβλεψη» ενός εγγεγραμμένου ειδικού, τότε θα γίνεται ο μάρτυρας αποδεκτός, εμείς, ως Γραφείο, θα μας ενδιέφερε να λαμβάνουμε μέρος σε εξέταση και αντεξέταση μαρτύρων της δικής μας ειδικότητας, ως υπό την επίβλεψη δικηγόρου, το ίδιο και πολλοί άλλοι σε άλλους τομείς, φέρνοντας τα πάνω κάτω στο δικαστικό μας σύστημα. Στην Βρετανία όπου λειτουργεί ειδικό δικαστήριο για ακίνητα (Lands Tribunal) η εξέταση και αντεξέταση δεν είναι απαραίτητο να γίνεται από δικηγόρους, αλλά εκεί υπάρχει και η ανάλογη νομοθεσία.

Αντιλαμβανόμαστε ότι το Κτηματολόγιο έχει λάβει το μήνυμα της νέας προσέγγισης για «ειδικούς και ανεξάρτητους» μάρτυρες και αναμένει οδηγίες από την Γενική Εισαγγελία. Το θέμα είναι άκρως ενδιαφέρον με τους ιδιοκτήτες να δηλώνουν ότι σε αντίθετη άποψη του δικαστηρίου θα υποβάλουν έφεση. Εάν δε το Ανώτατο τους δικαιώσει ίσως αυτό να σημαίνει και «κακή δίκη» με αποτέλεσμα να υπάρξουν ακυρώσεις σε εκατοντάδες αποφάσεις.

Εμείς θίγουμε το θέμα το οποίο δεν πρέπει να αφεθεί ως έχει και ίσως είτε να χρειάζεται αλλαγή της νομοθεσίας του ΕΤΕΚ (για τα τεχνικά επαγγέλματα) είτε η αύξηση των προσοντούχων μαρτύρων του Κράτους – αφήνοντας κατά μέρος το θέμα της ανεξαρτησίας τους.

Προβληματισμός λοιπόν για όλους.

www.aloizou.com.cy | www.aloizou.ru

Disclaimer / Copyright / Privacy Policy | Site Map

Copyright © 2017 Antonis Loizou & Associates All rights reserved.
Development by Pansophic Software