Cyprus Property | Antonis Loizou

Русский

UK FREE PHONE 08000326203

INTERNATIONAL+357 25 871 552

Home Search Golf Properties Press Centre About Us Contact Us  

Press Centre > Άρθρα

Αντώνης Λοΐζου, FRICS
Αντώνης Λοΐζου, FRICS - LinkedIn Profile

 

Αντώνης Λοΐζου, FRICS

Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες  Chartered Surveyors

 

Press Centre

Articles
News & Exhibitions
Questions & Answers
Ελληνικά Άρθρα
Publications

Information

About Cyprus



 

 

Ενοικίαση Κρατικής Γης και άλλα

11 Δεκεμβρίου 2016

Subscribe to our monthly newsletters.

Λεμονία στην Κύπρο

Μας διακατέχει αυτή η ακατανόητη έπαρση ότι η Κύπρος είναι το κέντρο της γης και ότι όλοι οι ξένοι επενδυτές τρέχουν να αποκτήσουν ένα κομμάτι αυτού του πλούτου. Πόσο όμως λανθανόμαστε, ιδιαίτερα έχοντας υπόψη ότι προσπάθειες προσέλκυσης προς ξένους επενδυτές γίνονται και από άλλες χώρες.

Παρατηρούμε με πολλή απογοήτευση την έλλειψη κατευθυντήριων γραμμών εκ μέρους της Πολιτείας προς το Κτηματολόγιο (ως επίσης και άλλων Κυβερνητικών τμημάτων) όσον αφορά την ενοικίαση Κρατικής Γης και ανάπτυξη. Το αποτέλεσμα είναι ο μεν Πρόεδρος και Υπουργός Εσωτερικών να αναφέρονται ότι «εκτός του ενοικίου θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και το όφελος της οικονομίας από οποιοδήποτε αναμενόμενο έργο ανάπτυξης», ενώ οι Δημόσιες Υπηρεσίες και άλλοι εξετάζουν τις αιτήσεις στεγνά με βάση δικές τους προσεγγίσεις. Επειδή είμαστε αναμιγμένοι σε μια περίπτωση κατασκευασμένης μαρίνας και παρόλου του υπάρχοντος συμβολαίου ενοικίαση με ξεκάθαρους όρους, το Κτηματολόγιο υιοθέτησε την δική του μεθοδολογία ζητώντας ενοίκιο για την θάλασσα (επί της οποίας κατασκεύασε ο ενοικιαστής την μαρίνα). Χρειάστηκε ένας χρόνος για να επιτευχθεί συνάντηση μεταξύ του ενοικιαστή και του Υπουργείου Εμπορίου για να ξεκαθαρίσει που βρίσκονται οι διαφορές, όπου παρίστατο μεταξύ πολλών άλλων και ο «Παμπούλας» της Δημόσιας Υπηρεσίας ο Γενικός Ελεγκτής. Ένα χρόνο λοιπόν αγαπητοί μας αναγνώστες για μια συνάντηση (υπάρχουν γραπτές και τηλεφωνικές εκκλήσεις για συνάντηση) και αναφερόμαστε επ’ ευκαιρίας και στον άλλο «καημένο» μόνο έτσι μας αξίζει, ξένο επενδυτή για το έργο Τροόδους, ο οποίος αφού ανέμενε και αυτός ένα χρόνο για να καθοριστεί το ενοίκιο και αφού βαρέθηκε να αναμένει, έγινε συμφωνία να καθοριστεί ένα ενδεικτικό ενοίκιο μέχρι το Κτηματολόγιο να «δεήσει» να καταλήξει σε ενοίκιο. Αλλά δεν έλαβε υπόψη τον Μπαμπούλα, ο οποίος υπέβαλε ολόκληρη έκθεση περί λάθους που τέτοιο πράγμα δεν υπάρχει πριν καν εξετάσει το θέμα.

Φθάσαμε τώρα και στο έργο Eden του Ούγγρου επενδυτή στην Πάφο που μετά από μακροχρόνια αναμονή για τον καθορισμό ενοικίου χαλίτικης γης (που επιτεύχθηκε μετά από παρέμβαση του Προέδρου της Δημοκρατίας) τώρα εμφανίστηκε ένα νέο πρόβλημα, το ενοίκιο της θάλασσας για την κατασκευή του τεχνητού νησιού μέσα στην θάλασσα με «επιεικές ενοίκιο» κατά την Δημόσια Υπηρεσία €2.6 εκ/χρόνο!! Μετά από 3 χρόνια αναμονής δεν θα είναι αδικαιολόγητο και αυτός ο «καημένος» επενδυτής που πίστεψε στην προσέλκυση ξένων επενδυτών στην Κύπρο, να αποχωρήσει; Παρόμοια κατάσταση επικρατεί και για την Μαρίνα Πρωταρά και άρα;

Επειδή πρόκειται για μια νέα εξέλιξη στον τομέα (ενοικίασης θάλασσας) ίσως θα πρέπει να τεθούν κάποιοι παράμετροι για να γνωρίζουν οι ξένοι και μη επενδυτές τι τους αναμένει. ΄Ισως μια προσέγγιση να είναι και η ακόλουθη.

  • Υπολογισμός του κόστους κατασκευής (ίσως ως ένδειξη €/km των βραχιόνων) της μαρίνας. Το κόστος αυτό να τυγχάνει απόσβεσης σε 30 χρόνια από την συμπλήρωση της με συνολική περίοδο ενοικίασης 100 χρόνια. ΄Αρα τουλάχιστον στα αρχικά χρόνια δεν θα χρειάζεται η πληρωμή ενοικίου, ενώ εφόσον οι κατασκευές εντός της θάλασσας θα παραμείνουν στην ιδιοκτησία του Κράτους (έστω μετά από 100 χρόνια) η κατασκευή θα ανήκει στο Κράτος με υπολειπόμενη αξία. Μετά τα 30 χρόνια ενοίκιο προς 5%.

  • Το οικονομικό όφελος της Δημοκρατίας από ένα έργο είτε αυτό είναι έργο υποδομής (π.χ. Μαρίνα) είτε εμπορικό έργο (π.χ. ξενοδοχεία, casino κλπ) να τυγχάνει έκπτωσης κατά 50% από το πληρωτέο ενοίκιο για την περίοδο των εναπομείναντων 70 ετών ενοικίασης.

  • Το ενοίκιο της Μαρίνας να καθορίζεται επί του ιστορικού αρχικού κόστους βάσει της φόρμουλας, με ανά πενταετία αναθεώρηση βάσει του πληθωρισμού.

  •  Σε περίπτωση ανάπτυξης επί της επίχωσης εκτός π.χ. η δημιουργία ενός café/εστιατορίου που εξυπηρετεί κατά κύριο λόγο την μαρίνα και ως εναλλακτική προσέγγιση, ο επενδυτής σε περίπτωση άλλης ανάπτυξης να πληρώνει ποσοστό επί των πωλήσεων των μονάδων (με ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα προς το Κράτος και με μέγιστη περίοδο πληρωμής). Με αυτό τον τρόπο ο ξένος επενδυτής μειώνει το ρίσκο του και αυξάνει ταυτόχρονα και τα εισοδήματα του Κράτους. Εάν υποθέσουμε ότι στο τεχνητό νησί του Ούγγρου επενδυτή θα ανεγερθούν 10.000 τ.μ. με τιμή πώλησης €15.000/μέτρο (ανάλογα τοποθεσίας) τότε με 8% (ως η πρόταση του) επί των πωλήσεων ως σύνολο για 100 χρόνια ισούται προς ±€12.50 εκ. ποσό όχι ευκαταφρόνητο, μια και που στο τέλος η όλη επένδυση θα μείνει στο Κράτος (πλέον του ενοικίου του 5%).

Μας διακατέχει αυτή η ακατανόητη έπαρση ότι η Κύπρος είναι το κέντρο της γης και ότι όλοι οι ξένοι επενδυτές τρέχουν να αποκτήσουν ένα κομμάτι αυτού του πλούτου. Πόσο όμως λανθανόμαστε, ιδιαίτερα έχοντας υπόψη ότι προσπάθειες προσέλκυσης προς ξένους επενδυτές γίνονται και από άλλες χώρες. Μέχρι τώρα έχουμε στα βιβλία του Κράτους:

  • Το τεχνολογικό πάρκο - Κανένα ενδιαφέρον

  • Το Λιμάνι Λάρνακας - Θα μας ξαφνιάσει εάν υπάρχει ενδιαφέρον

  • Τα φιλλέττα του Κράτους - Κανένα ενδιαφέρον

  • Το Γ.Σ.Π. για ξενοδοχείο - Κανένα ενδιαφέρον

  • Το έργο Τροόδους - θα μας εκπλήξει εάν υπάρχει ακόμη ο ξένος επενδυτής

Αυτά και άλλα έργα που στην θεωρία υπάρχουν προς αναζήτηση επενδυτών, αλλά έστω και εάν εξευρεθεί ο ξένος αυτός επενδυτής, το όλο σύστημα της Δημόσιας Υπηρεσίας, αλλά και ο Γενικός Ελεγκτής και η Βουλή (σε διαφορετικούς βαθμούς) εμποδίζουν τα έργα αυτά να προχωρήσουν. Δεν ξεχάσαμε ότι στο παραπέντε ακόμη και αυτή η μαρίνα της Αγίας Νάπας θα ναυαγούσε διότι ανακαλύψαμε αρχαία (στην θάλασσα), άλλοι ότι είναι πέρασμα για πουλιά, άλλοι διερωτούντο που θα βρεθούν τα βράχια για την μαρίνα κλπ. Κανένας δεν νοιάστηκε για τους άνεργους και τις επιδοτήσεις. Ο της Αγίας Νάπας Αιγύπτιος ενδιαφερόμενος επενδυτής δήλωσε ότι «είτε μου δίδεται την άδεια, είτε φεύγω». Έτσι του δόθηκε μεν η άδεια, αλλά είναι αυτός ο τρόπος προσέλκυσης επενδυτών (ίδε και το Mall στο αεροδρόμιο Λάρνακας που περίπου βγάλαμε τον Κινέζο επενδυτή απατεώνα).

Υπάρχουν ασφαλώς και ξένοι επενδυτές οι οποίοι είναι τουλάχιστον αδιάβαστοι. Μας παραξένεψε η δήλωση του Ρώσου επενδυτής στον τύπο που αφορά το ξενοδοχείο στις Φοινικούδες με επένδυση €120 εκ. ότι «τώρα αντιμετωπίζει το πρόβλημα της έξωσης θέσμιων ενοικιαστών». Σίγουρα ο γνώριμος προς εμάς δικηγόρος του επενδυτή τον συμβούλεψε επί του θέματος προ της αγοράς, αλλά ίσως να μην του ήταν αντιληπτό ότι από την Ευρωπαϊκή αναμενόμενη περίοδο έξωσης 1-2 χρόνια θα ήταν 5-6 χρόνια και βάλε για την Κύπρο.

Είχαμε την ευκαιρία να παρουσιαστούμε και στην υπόθεση Κατάρ και κατά την παρουσία μας στην Βουλή μας εξέπληξε ο ανταγωνισμός μεταξύ των βουλευτών ποιος θα εισηγηθεί μεγαλύτερα εμπόδια. Στο τέλος η πράξη ακυρώθηκε χωρίς να γίνει προσπάθεια συμβιβασμού και ακόμη το φιλλέττο είναι εκεί.

Είναι για αυτούς τους λόγους που σε πρόσφατη μας συνέντευξη σε ξένο περιοδικό αναφέραμε ότι ένα θέμα είναι θέμα η θεωρία και άλλο τι θα αντιμετωπίσετε στην πρακτική. Υποδείξαμε και το τελευταίο τραγικό το κάπνισμα η μη για το καζίνο - μια καθαρή προσπάθεια να μην λειτουργήσει λόγω μάλλον ψυχολογικών προβλημάτων ενός πρώην αρχηγού κόμματος και άλλων.

www.aloizou.com.cy | www.aloizou.ru

Disclaimer / Copyright / Privacy Policy | Site Map

Copyright © 2016 Antonis Loizou & Associates All rights reserved.
Development by Pansophic Software