Φορολογία Αδρανούς Πλούτου - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Οι αξίες/κόστος αναπτυξιακών κτημάτων (οικοπέδων/αναπτυξιακής γης) που αποτελούσαν το 20% του συνολικού κόστους ανάπτυξης οικιστικών οικοδομών προ 5 ετών, έχει φθάσει σήμερα να αποτελεί το 35% του συνολικού κόστους (δηλαδή σήμερα, ενδεικτικά, για ένα διαμέρισμα με τιμή πώλησης £100.000, οι £35.000 αποτελούν το κόστος της γης, από τες £20.000 πριν από 3-4 χρόνια). Η αύξηση των τιμών των οικοπέδων και αναπτυξιακής γης, προκαλεί ένα φαύλο κύκλο κατακράτησης γης/οικοπέδων από τους ιδιοκτήτες, διότι παρουσιάζει σήμερα, ίσως την καλύτερη επένδυση στην Κύπρο.

Αυξήσεις του παρελθόντος της τάξης του 20%/χρόνο (τώρα +-12%/χρόνο) προσφέρουν μια εξαιρετική επενδυτική ευκαιρία και άρα δεν υπάρχει ο λόγος της διάθεσης, διότι δεν υπάρχουν παρόμοιες άλλες ευκαιρίες επένδυσης. Υπό τες περιστάσεις, όχι μόνο υφιστάμενοι ιδιοκτήτες κενών οικοπέδων/γης δεν πωλούν, αλλά και νέοι επενδυτές αγοράζουν τέτοια για να τα διατηρήσουν άκτιστα, πολλαπλασιάζοντας έτσι το πρόβλημα. Η αγορά π.χ. ενός οικοπέδου στην Ψημολόφου πριν 3 χρόνια ήτο £37.000 και τώρα είναι £100.000, στο χωριό Πέρα το 2004 ήτο £25.000 και τώρα είναι £65.000. Γιατί λοιπόν ο υφιστάμενος ιδιοκτήτης να πωλήσει το οικόπεδο του, έστω και εάν δεν το χρειάζεται και γιατί ένας επενδυτής, ο οποίος έχει τα χρήματα του στην τράπεζα ως καταθέσεις με τόκο 3.5%, να μην αγοράσει με τον ίδιο στόχο της μη διάθεσης το οικόπεδο στα “Πέρα” και να περιμένει και αυτός την αναπόφευκτη επικερδή αύξηση;

Για τον λόγο αυτό εισηγούμεθα όπως γίνει προσπάθεια αύξησης της φορολογίας για αναπτυξιακά κτήματα και οικόπεδα, τα οποία και δεν αναπτύσσονται, με στόχο να καταστίσει την κατακράτηση οικοπέδων/αναπτυξιακών κτημάτων ασύμφορη, αναγκάζοντας έτσι τους ιδιοκτήτες να τα προσφέρουν προς πώληση στην αγορά, αυξάνοντας την προσφορά και έτσι διατηρώντας τες τιμές σταθερές, είτε ακόμη και με στόχο την μείωση των τιμών. Με βάση την αξία της 1.1.80 (για να μην υπάρξει πρόσθετο διοικητικό βάρος εφόσον οι αξίες έχουν ήδη καθορισθεί) η υφιστάμενη φορολογία του 4½/οο(τεσσεράμισι της χιλίοις) να αυξηθεί σε επίπεδο 50% (πενήντα τοις εκατόν) ή ακόμη περισσότερο. Nα δικαιούνται φυσικά άτομα (όχι εταιρείες) εξαίρεση μέχρι αξίας £20.000 (με αξίες της 1.1.80). Εάν πάρουμε ένα παράδειγμα, π.χ. οικόπεδα στην Αγλαντζιά κατά την 1.1.80 είχαν αξία £6.000. Δηλαδή στην περίπτωση αυτή μετά την εξαίρεση μέχρι τρία οικόπεδα στην Αγλαντζιά (τιμές 1.1.80) ανά άτομο, η φορολογία θα είναι £3.000/οικόπεδο τον χρόνο. Αυτή, η συγκριτικά ψηλή φορολογία, είτε θα αναγκάσει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν το περίσσευμα των οικοπέδων των, είτε για εκείνους που επιθυμούν να τα κρατήσουν, να πληρώσουν την φορολογία ως αποζημίωση προς το Κράτος για τες υπηρεσίες που τους προσφέρει, χωρίς απόδοση σε αυτό.

Το Κράτος θα χρησιμοποιεί τα χρήματα αυτά της φορολογίας για την κατασκευή οικισμών, διάνοιξη οδών, επιχορηγήσεις κλπ, για τα ασθενέστερα οικονομικά στρώματα του Κράτους. ΄Οπως προαναφερθήκαμε, με την αύξηση της προσφοράς των οικοπέδων/αναπτυξιακών κτημάτων, αναμένεται να συγκρατηθεί η αύξηση των τιμών των οικοπέδων και ίσως να επέλθει και μείωση. Κατά τους δικούς μας υπολογισμούς, αναμένεται η είσπραξη από το Κράτος γύρω στες £250 εκ. τον χρόνο (από το σημερινό επίπεδο των £5 εκ.!!).

Έτσι με την φορολογία αυτή, όχι μόνο βοηθείται η επίλυση ενός σοβαρού κοινωνικού προβλήματος, αλλά εισπράττει και το Κράτος, ενώ οι ιδιοκτήτες των κενών οικοπέδων που πληρώνουν ελάχιστη τώρα φορολογία, αλλά οι Αρχές είναι υπόχρεες να τους παρέχουν όλες τες υπηρεσίες και να συντηρούν τους δρόμους κλπ, να έχουν ένα σοβαρό εισόδημα. Με τον τρόπο αυτό, θα βοηθηθούν και οι Δήμοι, εφόσον εισπράττουν ποσοστό από την φορολογία των ακινήτων σε επίπεδο πολλαπλάσιο, τουλάχιστον, του σημερινού. Να προσεχθεί εδώ ότι η φορολογία θα είναι απόλυτη, δηλαδή θα επιβάλλεται και μετά ο ιδιοκτήτης να παρουσιάσει αποδεικτικά στοιχεία για τυχόν απαλλαγή του. Η φορολογία αυτή θα απωθήσει επίσης τους επενδυτές που δεν έχουν σκοπό της ανάπτυξη για να συνεχίσουν αυτήν την επένδυση.

Η φορολογία αυτή θα επιβάλλεται σε όλα τα οικόπεδα/αναπτυξιακά κτήματα που είναι είτε άκτιστα, είτε δεν έχουν κτισθεί και αποπερατωθεί, πέραν του 50% του επικρατούντος Συντελεστή Δόμησης. ΄Ετσι η τυχόν ανέγερση/ύπαρξη μικρής κατοικίας σε ένα μεγάλο οικόπεδο, θα φορολογείται ως κενό. Αυτό θα ενθαρρύνει την πλήρη ανάπτυξη των οικοπέδων και θα περιορίσει τα σπίτια με μεγάλους κήπους σε οικόπεδα (εκτός για εκείνους που μπορούν/επιθυμούν να πληρώνουν) την σπατάλη σε μη χρησιμοποιημένο Συντελεστή Δόμησης και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής με την ανέγερση ενός δωματίου.

Το θέμα αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, διότι περί το 25% των οικοπέδων των πόλεων είναι άκτιστα (η ευρύτερη Λευκωσία έχει περί τα 3500 άκτιστα οικόπεδα, σύμφωνα με το Τμήμα Πολεοδομίας), ενώ σε ορισμένες πόλεις 1-2 οικογένειες (ίδε Λάρνακα) και η Εκκλησία κατέχουν σχεδόν το 50% των άκτιστων οικοπέδων με τους νεότερους κατοίκους να αναγκάζονται να κατοικούν εκτός των πόλεων. Είναι αυτό ορθό;

Κατά τον πρώην Υπουργό Εσσωτερικών κύριον Α.Χρίστου, υπάρχει αρκετή αναπτυξιακή γή/οικόπεδα για να στεγάσουν 5 εκ. πλυθισμό. Υπάρχει δηλαδή εντός των οικιστικών ζωνών ανάπτυξης, χώρος για ακόμη 4.200.000 άτομα!! Δεν είναι λοιπόν καθαρή σπατάλη η μη χρησιμοποίησης αυτού του εθνικού πλούτου;

Το θέμα της αύξησης της προσφοράς της στέγης και την χρήση του αχρησιμοποίητου αυτού πλούτου, έχει συζητηθεί κατά καιρούς στην Βρετανία. Πρόσφατη πρόταση του Υπουργού Εσωτερικών στην Βρετανική Βουλή, προτείνει όπως τα επιμέρους Δημαρχεία (εδώ το Κράτος) να μπορούν να εκδίδουν διατάγματα επίταξης για εκείνα τα ακίνητα που δεν χρησιμοποιούνται για περιόδους πέραν των 6 μηνών. Τα Δημαρχεία θα δικαιούνται να εισέλθουν στα κτίρια να τα επιδιορθώνουν, να τα ενοικιάζουν σε τρίτους για περίοδο μέχρι 7 ετών (εξοχικές κατοικίες εξαιρούνται).

Ως πρόσθετο μέτρο πίεσης στην μη κατακράτηση άδειων κτημάτων, η Κυβέρνηση του Η.Β. προτίθεται να μειώσει την διάρκεια της πολεοδομικής άδειας από 5 σε 3 χρόνια εις μια προσπάθεια πίεσης για ανάπτυξη, σε αντίθεση με την Κύπρο που ισχύει για 3 χρόνια και γίνονται προσπάθειες από διάφορους να επεκταθεί στα 5 χρόνια, βοηθώντας και με τον τρόπο αυτό στην κατακράτηση κενών κτημάτων.

Υπάρχει μερίδα ατόμων η οποία υποστηρίζει ότι η φορολογία αυτή θα έχει το αντίθετο αποτέλεσμα, ότι δηλαδή ο ιδιοκτήτης θα προσθέτει την φορολογία αυτή στην τιμή διάθεσης. Δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε με αυτήν την άποψη διότι, στο προηγούμενο μας παράδειγμα του οικοπέδου της Αγλαντζιάς σημερινής αξίας £170.000, σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσθέτει στην τιμή αυτή £3.000/χρόνο, πέραν της τυχόν φυσιολογικής αύξησης των τιμών των οικοπέδων. Αυτό το ποσό είναι ψηλό για να μπορεί να μεταφερθεί στον αγοραστή, ενώ με την προσθήκη της φορολογίας αυξάνεται και ο φόρος περί κεφαλαιουχικών κερδών.

Υπάρχει επίσης η άποψη για προσφορά κινήτρων σε μια αρχική περίοδο, προς ενθάρρυνση των πωλήσεων όπως π.χ. αύξηση συντελεστή δόμησης, μείωση της φορολογίας κεφαλαιουχικών κερδών από 20% σε 10% εάν το κτήμα διατεθεί και αναπτυχθεί σε περίοδο 3-5 ετών από της εφαρμογής του νόμου κλπ. Δεν είμεθα υπέρ αυτής της προσέγγισης, διότι επιβραβεύει τους σπεκουλαδόρους, θα ενθαρρύνει την ανάπτυξη μισοτελειωμένων κτιρίων, ανεξαρτήτως της οικονομικής της απόδοσης/χρησιμότητας και θα ενθαρρύνει ίσως και την αδικαιολόγητη ανάπτυξη σε οικοδομές για τες οποίες ίσως να μην έχουν ζήτηση την δεδομένη στιγμή, στρεβλώνοντας έτσι την αγορά.

Το διοικητικό μέρος της επιβολής της φορολογίας να μπορεί να ανατεθεί στο Κτηματολόγιο, είτε στον ιδιωτικό τομέα π.χ. σε εκτιμητικά γραφεία, τα οποία και θα φέρουν την ανάλογη ευθύνη και θα ενεργούν υπό την εποπτεία της φορολογικής Αρχής. Επειδή το σύστημα που εισηγούμεθα είναι απλό (χρειάζεται η επί τόπου επίσκεψη, η μέτρηση του εμβαδού της οικοδομής και η εξεύρεση του συσχετισμού Σ. Δόμησης με το τυχόν υπάρχων εμβαδόν οικοδομής), δεν αναμένεται να παρουσιασθούν λάθη σοβαρής μορφής. Η βάση της εκτίμησης του 1.1.80, έχει ήδη καθιερωθεί και ως εκ τούτου το όλο σύστημα μπορεί να λειτουργήσει αμέσως. Εισηγούμεθα ότι η υποβολή βεβαίωσης από αδειούχο αρχιτέκτονα/εκτιμητή στην αρμόδια Αρχή που να αναφέρει τον συσχετισμό του Συντελεστή Δόμησης σε σχέση με το εμβαδόν του οικοπέδου και η Δήλωση εάν ένα κτήμα είναι κενό ή όχι, θα βοηθήσει στην ταχύτητα καθορισμού του φόρου.

To σύστημα να εφαρμόζεται με την βάση της αυτοφορολόγησης. Κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να υποβάλει στον Φόρο Εισοδήματος, αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας, πιστοποίηση από τον αρχιτέκτονα του έργου (εάν υπάρχουν κτίρια) ή εκτιμητή για τα τ.μ. που υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης και ύπαρξη άδειας οικοδομής. Εάν δεν υπάρχει άδεια οικοδομής (και άρα παράνομο κτίριο) για το κτίριο που έχει ανεγερθεί (όσον αφορά τα τ.μ.), τότε το κτήμα θα λογίζεται ως κενό χωράφι/ οικόπεδο. Επειδή θα υπάρξει συνεχής ροή υποβολής της αυτοφορολογίας (χρονιαία) πιθανώς την εργασία αυτή της αποπεράτωσης και καθορισμού του φόρου, να την αναλάβουν εκ μέρους του Φόρου Εισοδήματος (νοουμένου ότι δεν υπάρχει ικανοποιητικό Κυβερνητικό προσωπικό) ιδιωτικά, εγκεκριμένα γραφεία ελεγκτών, τα οποία και θα φέρουν την ανάλογη ευθύνη.

Το πρόβλημα της κατακράτησης αναπτυξιακής γης υπάρχει και σε προηγμένες χώρες, όχι όμως στον βαθμό της Κύπρου. Στην Βρετανία ο γνωστός οικονομολόγος Simon Jenkins αναφέρθηκε για φορολογία κενής γης, αφού διαπίστωσε ότι, ενώ οι ανάγκες της χώρας είναι για 40.000 νέες οικιστικές μονάδες τον χρόνο, η κατακρατούμενη αναπτυξιακή γη, έχει την δυνατότητα ανάπτυξης της με 300.000 μονάδες. Η έκθεση του διεθνούς οίκου ελεγκτών PWC κατέδειξε επίσης ότι οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης ενθαρρύνει την συνεχή επέκταση των πόλεων και υποδεικνύει ως μοντέλο ορθής πολεοδόμησης την πόλη Liverpool, όπου ο πληθυσμός στο κέντρο αυξήθηκε 5 φορές τα τελευταία 5 χρόνια, όπου υπήρχε ένας συνδυασμός του Κρατικού και ιδιωτικού τομέα.

Είναι λοιπόν με ιδιαίτερη ικανοποίηση που παρατηρούμε ότι αυτή η δική μας ιδέα η οποία υπεβλήθη στο Κράτος πριν από 10 χρόνια και η οποία έχει ήδη υιοθετηθεί στα τοπικά σχέδια, η τωρινή Κυβέρνηση αποφάσισε τουλάχιστον την μελέτη επιβολής τέτοιας φορολογίας. Λυπούμεθα να υποδείξουμε ότι οι «φωνές» εκ του αντιθέτου, όταν μελετήσετε ποιοι είναι από πίσω, θα διαπιστώσετε σπεκουλαδόρους με, δυστυχώς, οργανωμένους φορείς με κάλυψη, επαγγελματικούς συμβούλους, εταιρείες και ιδιώτες με εκτεταμένη ακίνητη ιδιοκτησία και ακόμη ορισμένοι οικονομολόγοι, οι οποίοι ισχυρίζονται ότι “εάν ο κοσμάκης θα τρέξει να πωλήσει τα οικόπεδα του, τότε θα τα αγοράσουν οι πλούσιες εταιρείες και θα τα κατακρατούν μια και αυτοί θα μπορούν να πληρώνουν τον φόρο”. Κατ’ εμάς δεν είναι δυνατόν οποιαδήποτε εταιρεία/ες να αγοράσει 2500 οικόπεδα στην Λευκωσία με μέση αξία £1 δις. Λίρες και με φορολογία £25.0 εκ./χρόνο (μέσο όρο 1.1.80 £20.000 χ 50% χ 2500 οικόπεδα). ΄Αρα και πάλιν λάθος.

Προχωράτε λοιπόν κύριε υπουργέ των Εσωτερικών κ. Ν. Συλικιώτη για να διαπιστώσουν και οι νεώτεροι αυτής της πολιτείας μια ελπίδα σωτηρίας για απόκτηση στέγης και ένα πιο δίκαιο Κυπριακό Κράτος για όλους.

www.aloizou.com.cy

www.aloizou.ro

ala-HQ@aloizou.com.cy

Press Centre > Άρθρα