Cyprus Property | Antonis Loizou

Русский

UK FREE PHONE 08000326203

INTERNATIONAL+357 25 871 552

Home Search Golf Properties Press Centre About Us Contact Us  

Press Centre > Άρθρα

Αντώνης Λοΐζου, FRICS
Αντώνης Λοΐζου, FRICS - LinkedIn Profile

 

Αντώνης Λοΐζου, FRICS

Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες  Chartered Surveyors

 

Press Centre

Articles
News & Exhibitions
Questions & Answers
Ελληνικά Άρθρα
Publications

Information

About Cyprus



 

 

Λάθος Προσέγγιση - Κυβερνητικά Γραφεία

9 Απριλίου 2017

Subscribe to our monthly newsletters.

Χρόνος για δημιουργία επενδυτικών ταμείων Κύπρου;

Τα κεντρικά γραφεία Πολεοδομίας, τα νέα συγκροτήματα γραφείων της ΑΗΚ, τα δικαστήρια Λάρνακος και Πάφου (που άρχισαν ήδη να «δείχνουν τα δόντια τους» όσον αφορά την ηλικία/μέγεθος (μη ικανοποιητικά) είναι μια αρχική σκέψη. Επαναλαμβάνουμε όμως ότι ίσως ψυχολογικά να μην μας γίνεται κατ’ αρχήν αποδεκτή αυτή η προσέγγιση, αλλά από την άλλη, έχουμε ήδη υποβάλει στην Τρόικα κατάλογο Κυβερνητικών κτημάτων ως εξασφάλιση για τα δάνεια της πολιτείας που στην πλειονότητα δεν μπορούν να πωληθούν. Άρα ήδη έχουμε εισέλθει στην διαδικασία διάθεσης.

Με την συζήτηση που υπάρχει τώρα στην Βουλή για τις ενοικιάσεις Κυβερνητικών Γραφείων, σας υποβάλλουμε την άποψη μας. ΄Ισως η πιο κάτω πρόταση να ξαφνιάσει αρκετούς, προσφέροντας ένα εναλλακτικό τρόπο ανάπτυξης προς όφελος των Κυβερνητικών ταμείων. Επί προηγούμενης Κυβέρνησης η όλη φιλοσοφία ήταν να ανεγείρονται Κυβερνητικά γραφεία παρά να ενοικιάζονται διότι θεωρείτο ότι οι ενοικιάσεις ήταν “πεταγμένα χρήματα” με τα σημερινά ενοίκια να ανέρχονται σε €23 εκ./χρόνο.

Ως απόλυτη δήλωση είναι μια τελείως αντιοικονομική μέθοδος, δηλαδή εκείνης της ανέγερσης των Κυβερνητικών γραφείων και όχι προς το συμφέρον της πολιτείας και αρθρογραφήσαμε σε αυτήν την φυλλάδα επί του θέματος, παραθέτοντας αριθμούς κλπ ότι η ανέγερση Κυβερνητικών γραφείων δεν ήταν/είναι προς το συμφέρον της πολιτείας υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Υπάρχει η αντίληψη ότι η ανέγερση γραφείων σε χαλίτικα (άρα χωρίς κόστος γης = λάθος) και μετά οι δαιδαλώδεις διαδικασίες σε έργα Β.Ο.Τ. (με τις ατέρμονες ενστάσεις, αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς κλπ) ήταν ότι το καλύτερο. Η προσέγγιση αυτή δεν ελάμβανε υπόψη την αξία της γης, της μη πληρωμής από τον ιδιοκτήτη (Κράτος) φόρου εισοδήματος από τα ενοίκια και κτηματικών φόρων κλπ και έτσι η προσέγγιση αυτή κατέληγε σε τελείως λανθασμένα συμπεράσματα, ότι δηλαδή ήταν συμφέρουσα η ανέγερση Κυβερνητικών Γραφείων από το Κράτος (και αυτό ενώ τα κτίρια και η τεχνολογία που τα συνοδεύουν αλλάζει συνεχώς και έτσι το Κράτος θα του απομείνει στο τέλος ένα κτίριο το οποίο και θα πρέπει να κατεδαφιστεί έστω μετά από 25-35 χρόνια - σε αντίθεση με την ενοικίαση που μπορεί το Κράτος να μετακομίσει κάπου αλλού ανά πάσα στιγμή, επιπλέον το κόστος της συντήρησης κλπ).

Επιπλέον της πιο πάνω προσέγγισης έχουμε την άποψη όπως μελετηθεί και η εναλλακτική πώληση των Κυβερνητικών γραφείων (sale & lease back).

Εφόσον το Κράτος δανείζεται με ένα τόκο, έστω 4% θεωρούμε ότι είναι λογικό να διατεθούν ορισμένα Κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία με έστω Χ ποσό, το οποίο όμως να αποφέρει στον αγοραστή/επενδυτή μια μικτή απόδοση ±4%. Τα κτίρια θα πωληθούν με την Κυβέρνηση να παραμένει ως ενοικιαστής (sale & lease back) για περίοδο 10-20 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα 2 περιόδους 5 χρόνια + 5 χρόνια. Εάν υποθέσουμε ότι ο επενδυτής θα εισπράττει 4%, ως ενοίκιο, αλλά λαμβάνοντας υπόψη τον φόρο εισοδήματος και κτηματικών φόρων, το κόστος του Κράτους θα είναι σε ένα επίπεδο κάτω από το ±3%, δηλαδή λιγότερο του κόστους δανεισμού και αυτό υπό τις σημερινές συνθήκες χωρίς να εκταμιεύει από τα ελάχιστα του αποθέματα το Κράτος. Δεν είναι παράλογο να υποθέσουμε ότι ορισμένα Κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία, θα μπορούσαν να πωληθούν με ένα ποσό, ως σύνολο, της τάξης του €½ δις. Σε αυτές τις πωλήσεις ίσως να περιληφθούν και γραφεία ορισμένων ημικρατικών οργανισμών με το ίδιο σκεπτικό, αυξάνοντας το συνολικό εισόδημα ίσως σε €1 δις. – πλέον γραφειακά συγκροτήματα τραπεζών, ασφαλιστικών εταιρειών και άλλων [θέμα δικό τους ασφαλώς].

Είναι δεδομένο επίσης ότι υπάρχει κάποιο μεμονωμένο αλλά συνεχές αυξανόμενο ενδιαφέρον για τέτοιου είδους επενδύσεις (αγορά με ενοικιαστές) κυρίως από ξένους επενδυτές της τάξης των €10-€50 εκ. Τα παραδείγματα σε αγορές ξενοδοχείων όπως και συγκροτήματα ψηλού κόστους γραφείων (ίδε 4 στην Λευκωσία και 3 στην Λεμεσό) είναι μια ένδειξη ενδιαφέροντος. Δεν θα πρέπει να ξενίζει αυτή η προσέγγιση αφού ήδη εφαρμόζεται σε άλλη μορφή για τα έργα Β.Ο.Τ., όπου ο επενδυτής κατέχει το ακίνητο για 20-100 χρόνια και μετά επιστρέφεται το έργο στο Κράτος, ενώ οι ξένοι με τόκους κατάθεσης από ½% μέχρι και πλην 1% (ίδε Ελβετία) το ποσοστό απόδοσης του 3% (καθαρό) είναι ψηλό/ελκυστικό.

Τα κεντρικά γραφεία Πολεοδομίας, τα νέα συγκροτήματα γραφείων της ΑΗΚ, τα δικαστήρια Λάρνακος και Πάφου (που άρχισαν ήδη να «δείχνουν τα δόντια τους» όσον αφορά την ηλικία/μέγεθος (μη ικανοποιητικά) είναι μια αρχική σκέψη. Επαναλαμβάνουμε όμως ότι ίσως ψυχολογικά να μην μας γίνεται κατ’ αρχήν αποδεκτή αυτή η προσέγγιση, αλλά από την άλλη, έχουμε ήδη υποβάλει στην Τρόικα κατάλογο Κυβερνητικών κτημάτων ως εξασφάλιση για τα δάνεια της πολιτείας που στην πλειονότητα δεν μπορούν να πωληθούν. Άρα ήδη έχουμε εισέλθει στην διαδικασία διάθεσης. Έχοντας υπόψη ότι δεν υπάρχει ενδιαφέρον για τα περιβόητα φιλέτα του Κράτους, στο τέλος - τέλος ίσως να αναγκαστούμε να προσεγγίσουμε την διάθεση γραφείων για εισόδημα σε αγοραστές. Υπάρχουν ασφαλώς διάφορα παρεμφερή θέματα που θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν, εάν π.χ. το γήπεδο αγοράστηκε μέσω απαλλοτρίωσης κλπ.

Η ενοικίαση γραφείων από ιδιώτες σημαίνει ότι αυτοί θα πρέπει να καταβάλλουν φόρο εισοδήματος, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικούς και άλλους φόρους, επιδιορθώσεις κλπ, ενώ με την όλη μεταβαλλόμενη τεχνολογία σε μια περίοδο 10-20 ετών από τώρα, να μην είναι ελκυστικά ως έχουν σήμερα και άρα το Κράτος, ως ενοικιαστής να μπορεί να αποχωρήσει. Στο τέλος δηλαδή το Κράτος θα πρέπει να υπολογίσει τι πληρώνει ως επίσης και τι εισπράττει από τον ιδιοκτήτη και τις υπόλοιπες παραμέτρους.

Δύσκολο πολύ να «χωνέψουμε» αυτή την προσέγγιση και δεν παραβλέπουμε τις πολιτικές αντιδράσεις από τα κυρίως αριστερά κόμματα (ίδε και δηλώσεις του Γενικού Ελεγκτή με τις απόλυτες του δηλώσεις του για ανέγερση κτιρίων που δεν συμφωνούμε). Από την άλλη τι επιλογή έχουμε; Διότι τώρα που οι τόκοι κατάθεσης διεθνώς είναι γύρω στο 1%, μια απόδοση του 3% με ενοικιαστή το Κράτος (όσο και εάν αυτό παλεύει να επιβιώσει οικονομικά) είναι μια ευκαιρία για αρκετά επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού που ίσως να μην επαναληφθεί στο άμεσο μέλλον.

www.aloizou.com.cy | www.aloizou.ru

Disclaimer / Copyright / Privacy Policy | Site Map

Copyright © 2017 Antonis Loizou & Associates All rights reserved.
Development by Pansophic Software