Cyprus Property | Antonis Loizou

Русский

UK FREE PHONE 08000326203

INTERNATIONAL+357 25 871 552

Home Search Golf Properties Press Centre About Us Contact Us  

Press Centre > Άρθρα

Αντώνης Λοΐζου, FRICS
Αντώνης Λοΐζου, FRICS - LinkedIn Profile

 

Αντώνης Λοΐζου, FRICS

Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες  Chartered Surveyors

 

Press Centre

Articles
News & Exhibitions
Questions & Answers
Ελληνικά Άρθρα
Publications

Information

About Cyprus



 

 

Ενοικιαζόμενες Κατοικίες & Φοροδιαφυγή

12 Μαρτίου 2017

Subscribe to our monthly newsletters.

Περιοδικές Ενοικιάσεις & Φοροδιαφυγή

Έστω και εάν από όλη αυτή την διαδικασία το καθαρό εισόδημα στο Κράτος είναι μόνο €2 εκ. από τα €22 (μείον διοικητικά έξοδα) τον χρόνο, η φορολογία αυτή θα έχει και τις παρεμφερείς θετικές της παρενέργειες, διότι θα βοηθήσει στην αύξηση της ζήτησης για ξενοδοχειακές μονάδες, θα αυξήσει τα εισοδήματα των τοπικών αρχών από τα δικαιώματα ενοικίασης, θα περιορίσει σε κάποιο βαθμό την ανεξέλεγκτη ενοικίαση και την κατ’ επέκταση υποβάθμιση των τουριστικών μονάδων, θα περιορίσει την φοροδιαφυγή και ασφαλώς θα αυξήσει το αίσθημα δικαίου για τους υπόλοιπους πολίτες.

Μια και που είμαστε στην περίοδο της φοροδιαφυγής/αποφυγής, στον δικό μας τομέα υπάρχει μια τεράστια «τρύπα» στην οποία τόσο οι τοπικές αρχές όσο και τo ΤΕΠ δεν την έχουν αγγίξει. Εκείνο τον τομέα των ενοικιάσεων ακινήτων, με ιδιαίτερη έμφαση στις ενοικιάσεις για διακοπές από επιμέρους ιδιοκτήτες και ιδιαίτερα τις ενοικιάσεις από ξένους (ενώ υπάρχει αυξητική τάση για παρόμοιες ενοικιάσεις και από ντόπιους).

Είναι δεδομένο ότι από τις περίπου 60.000 πωληθείσες μονάδες σε ξένους, ένα μεγάλο ποσοστό (έστω 20% = 12.000 μονάδες) ενοικιάζεται από αυτούς σε συμπατριώτες τους και άλλους. Αυτά τα λεγόμενα “holiday villas” διαφημίζονται τόσο επί τόπου (ίδε διάφορα τοπικά γραφεία ενοικιάσεων τόσο στην Πάφο, ιδιαίτερα, όσο και στην Αμμόχωστο και σε λιγότερο βαθμό σε άλλες παραλιακές πόλεις), όσο και διεθνώς στο διαδίκτυο, ενώ υπάρχουν εξειδικευμένα ξένα γραφεία που χειρίζονται τέτοιες ενοικιάσεις (villa to let). Εάν υποθέσουμε λοιπόν ότι οι 12.000 ενοικιαζόμενες μονάδες ενοικιάζονται προς €100/ημέρα για 90 ημέρες τον χρόνο, τότε το συνολικό εισόδημα είναι γύρω στα €108 εκ. Αυτό ισούται με ένα διαφυγών φόρο εισοδήματος μαζί με την άμυνα γύρω στα €22 εκ./χρόνο. Στον αριθμό αυτό των μονάδων θα πρέπει να προστεθούν και οι επαύλεις από ντόπιους που λόγω των ψηλών ενοικίων αυξάνονται μεγαλώνοντας την προσφορά στην αγορά. Πρόσφατες ενοικιάσεις για επαύλεις επί της παραλίας στον Πρωταρά δείχνουν €3.000-€3.500/εβδομάδα (δεν υπάρχουν κενές) και αυτό είναι μια ένδειξη.

Εκτός όμως από την φοροδιαφυγή, υπάρχει και το θέμα του άνισου ανταγωνισμού μεταξύ των ξενοδόχων, που υπόκεινται σε χίλιους - δύο περιορισμούς σε σχέση των ελεύθερων προς ενοικίαση τουριστικών μονάδων (holiday villas) που δεν υπόκεινται σε κανένα περιορισμό. Άνκαι δεν αναμένουμε ότι όλοι οι ενοικιαστές των 12.000 μονάδων θα επισκέπτονταν τα ξενοδοχεία, έστω και μόνο οι 6.000 από αυτούς να τα επισκέπτονταν, τα ξενοδοχεία θα είχαν αυξημένα κέρδη/πληρότητα τα ξενοδοχεία. Στο στάδιο αυτό και λόγω της ψηλής ζήτησης και πληρότητας των ξενοδοχείων, δεν υπάρχει καμία προσεκτή αντίδραση από τους ξενοδόχους, ενώ το ΤΕΠ πιστεύουμε ότι δεν «πήρε χαμπάρι» το εύρος της όλης κατάστασης.

Είναι αξιοσημείωτο ότι πέραν του 30% των τουριστών διαμένει εκτός ξενοδοχειακών μονάδων, ενώ η πληρότητα των ξενοδοχείων σε σχέση με το 2012 (2013) είναι κατά 3% (διανυκτερεύσεις ξένων) μειωμένη. Γίνεται επίσης αντιληπτό ότι ξένοι που ενοικιάζουν τις μονάδες τους σε ξένους τα ενοίκια δεν εισέρχονται καν στην Κύπρο, μια και που το μεγαλύτερο ποσοστό πληρώνεται στο εξωτερικό.

Το πιο εκνευριστικό δε είναι ότι οι ενοικιάσεις αυτές απαγορεύονται βάσει του νόμου του Κ.Ο.Τ., μια και που οι ενοικιάσεις σε ξένους για περίοδο λιγότερο από 30 ημέρες είναι παράνομες (στην Ελλάδα όπου υπάρχει παρόμοια πρόνοια, η καταδίκη είναι 30 ημέρες φυλάκιση στον ιδιοκτήτη!!).

Βέβαια η φορολόγηση των ξένων αυτών επενδυτών (αγοραστών μονάδων) θα έχει κάποιο αρνητικό αντίκτυπο στην προσέλκυση τους για αγορά προς ενοικίαση (Buy to Let) και αυτό μόνο από Βρετανούς, διότι οι υπόλοιπες εθνικότητες δεν τα ενοικιάζουν, αλλά σίγουρα αυτό δεν το καθιστά ορθό, ενώ υπό τις σημερινές συνθήκες υπάρχει ιδιαίτερη ψηλή ζήτηση (από πλευράς ενοικιαστών). Μια έπαυλη με πισίνα στην Πάφο με 3 υπνοδωμάτια ενοικιάζεται ανά έτος (καλοκαιρινή περίοδο) γύρω στις €20.000/ χρόνο. Είναι λοιπόν λογικό ή δίκαιο (εκτός της παρανομίας που επικρατεί και αυτό κάτω από τα μάτια των Αρχών) ο ιδιοκτήτης να μην πληρώνει δεκάρα; Στον Πρωταρά προσφέρθηκε ενοίκιο €12.000/μήνα για έπαυλη επί αμμώδους παραλίας, ενώ για τις υπόλοιπες μονάδες το τρέχον ενοίκιο κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, ανάλογα με το μέγεθος/τοποθεσία έχουν ενοίκιο €150-€300/ημέρα.

Η απόφαση όμως για την φορολόγηση και η επίτευξη της είσπραξης, είναι δύο διαφορετικά πράγματα. Είναι δεδομένο ότι ιδιαίτερα οι ξένοι δεν επιθυμούν να έχουν «προβλήματα» με τις τοπικές αρχές και πιστεύουμε ότι οι περισσότεροι θα συμμορφωθούν στα πιο κάτω μέτρα, ενώ χρειάζεται και η συνεργασία των τοπικών αρχών και άλλων. Στην περίοδο αυτή της ύφεσης που διανύουμε, όλες οι χώρες επιθυμούν να καλυτερεύσουν την εισπρακτική τους φορολογική δυνατότητα. Η Βρετανία διεξάγει τώρα έρευνα ποιοι πολίτες της αγόρασαν κατοικίες/επενδύσεις στο εξωτερικό και τι εισοδήματα έχουν από αυτές.

Εις μια προσπάθεια λοιπόν είσπραξης προς όφελος του Κράτους και ως επιπλέον προσόν της στήριξης των ξενοδόχων εισηγούμαστε όπως:

  • Κατά την ημερομηνία κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο ο ξένος ή ντόπιος αγοραστής να υπογράφει υπεύθυνη δήλωση ότι εάν ενοικιάζει την μονάδα του οφείλει να το δηλώνει στον τοπικό φόρο εισοδήματος.

  • Κατά την μεταβίβαση να υπογράφει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει ενοικιάσει ποτέ την μονάδα, ή εάν έχει να δίδει λεπτομέρειες (η ψευδής δήλωση στις Αρχές είναι σοβαρό θέμα).

  • Να υποβάλλει στην Τοπική Αρχή κατά έτος εάν ενοικιάζει η όχι την κατοικία (και πόσα), ούτως ώστε η Αρχή να μπορεί να εισπράττει το τέλος ενοικίασης (η Αρχή οφείλει να πληροφορεί τον Φόρο Εισοδήματος ανάλογα).

  • Οι επιχειρηματίες ανάπτυξης, κτηματομεσίτες, τα εξειδικευμένα γραφεία ενοικιάσεων ντόπια και ξένα (υπάρχουν στο διαδίκτυο) και άλλοι που ασχολούνται με την ενοικίαση, περιλαμβανομένων και διαχειριστών κλπ, οφείλουν να δηλώνουν εκείνες τις μονάδες που ενοικιάζονται υπό την δική τους μεσιτεία/διαχείριση με χρονιαίες αναφορές.

  • Σε σχέση με το πιο πάνω και για να υπάρχει σχετική ενθάρρυνση από τους ενοικιαστές να δηλώνουν το ενοίκιο, να υπάρχει πρόνοια ότι, ενοικιαστές που παρουσιάζουν απόδειξη με πληρωμή ενοικίου να τους επιστρέφεται 5% από τον φόρο εισοδήματος από το σύνολο του ενοικίου, νοουμένου ότι προηγηθεί η είσπραξη του φόρου από τον ιδιοκτήτη. Τουλάχιστον το ΤΕΠ να εισπράττει την διαφορά

  • Κλπ

Έστω και εάν από όλη αυτή την διαδικασία το καθαρό εισόδημα στο Κράτος είναι μόνο €2 εκ. από τα €22 (μείον διοικητικά έξοδα) τον χρόνο, η φορολογία αυτή θα έχει και τις παρεμφερείς θετικές της παρενέργειες, διότι θα βοηθήσει στην αύξηση της ζήτησης για ξενοδοχειακές μονάδες, θα αυξήσει τα εισοδήματα των τοπικών αρχών από τα δικαιώματα ενοικίασης, θα περιορίσει σε κάποιο βαθμό την ανεξέλεγκτη ενοικίαση και την κατ’ επέκταση υποβάθμιση των τουριστικών μονάδων, θα περιορίσει την φοροδιαφυγή και ασφαλώς θα αυξήσει το αίσθημα δικαίου για τους υπόλοιπους πολίτες. Στην ευρύτερη οικονομία, γιατί ο ενοικιαστής να δηλώνει ότι πληρώνει ενοίκιο εάν δεν έχει τίποτα να κερδίσει; Εάν το 5% εφαρμοστεί, τότε να είστε σίγουροι ότι εκατομμύρια εισπρακτέα ενοίκια από ιδιοκτήτες θα δηλωθούν «ξαφνικά» προς τέρψη των φορολογικών αρχών. Στο θέμα των ενοικίων υπεισέρχονται και οι «χωράφες» που ενοικιάζονται ως χώροι στάθμευσης. Σε πρόσφατο παρκάρισμα σε μια «χωφάφα» δυτικά της Θεμιστοκλή Δέρβη (Λευκωσία), παρουσιάστηκε κάποιος «τύπος» ο οποίο μας ζήτησε 20 σεντ για την στάθμευση. Του ζητήσαμε απόδειξη με όνομα του ιδιοκτήτη και το δικό του, μας έδωσε μα απόδειξη τυπωμένη χωρίς στοιχεία. Αρνηθήκαμε να πληρώσουμε και αρνηθήκαμε να μετακινήσουμε το αυτοκίνητο. Μας απείλησε ότι θα τρυπήσει τα λάστιχα. Με διακριτικό τόπο βγάλαμε φωτογραφίες του «τύπου» αυτού, ο οποίος όταν αντιλήφθηκε ότι σοβαρομιλούμε τουλάχιστον δεν τρύπησε τα λάστιχα - Είναι όμως αυτός ο τρόπος αποφυγής της φοροδιαφυγής (άσε που θα πρέπει κάθε αδειούχος χώρος στάθμευσης να έχει επίστρωση από άσφαλτο, W.C. κλπ). Κατά τα άλλα οι Δήμοι δεν έχουν χρήματα (μερικώς από την δική τους ανεπάρκεια).

www.aloizou.com.cy | www.aloizou.ru

Disclaimer / Copyright / Privacy Policy | Site Map

Copyright © 2017 Antonis Loizou & Associates All rights reserved.
Development by Pansophic Software