Ρυμοτομία και Απαλλοτρίωση - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Ρυμοτομία και Απαλλοτρίωση Μέσα στον κυκεώνα νόμων, κανονισμών, οδηγιών, κτλ οι οποίοι συσχετίζονται με τα ακίνητα, οι δύο όροι με τους οποίους σχεδόν όλοι μας ερχόμαστε αντιμέτωποι σε κάποιο σημείο της καθημερινότητας είναι η ‘ρυμοτομία’ και η ‘απαλλοτρίωση’. Πληθώρα συμπολιτών μας καθημερινά επικοινωνούν με το γραφείο μας, Αντώνη Λοΐζου και Συνεργάτες, για να ξεκαθαρίσουν την έννοια αυτών των όρων και το πώς τους επηρεάζουν. Ο πιο κοινός τρόπος με τον οποίο αυτοί οι όροι έρχονται στην προσοχή μας και αποκτούν σημασία είναι όταν βρίσκονται σε επιστολές από την κυβέρνηση ή σε αιτήσεις για ανάπτυξη τεμαχίων. Εκεί βρίσκεται και η σύγχυση μεταξύ των δύο όρων.

Η ρυμοτομία, σε γενικές γραμμές, συσχετίζεται με έργα δημοσίου συμφέροντος τα οποία επηρεάζουν πολεοδομικά τη διαρρύθμιση δημόσιου χώρου. Η διαρρύθμιση περιλαμβάνει κυρίως τη διεύρυνση/διαπλάτυνση δρόμων κτλ και διέπεται από πολεοδομικούς κανόνες και τις συνθήκες πρακτικών αναγκών. Τα συμπεράσματα των ρυμοτομικών μελετών και οι σχετικές αποφάσεις ενσωματώνονται στο λεγόμενο ρυμοτομικό σχέδιο.

Σε πρακτικό επίπεδο, αυτό σημαίνει ότι το Πολεοδομικό Σχέδιο της εκάστοτε περιοχής οριοθετεί το που η πολεοδομία επιθυμεί ή προγραμματίζει να δημιουργήσει ή/και να διαπλατύνει δρόμους και διεκπεραιώνει αυτά του τα σχέδια σταδιακά. Το πιο κοινό παράδειγμα είναι όταν έχουμε ένα σπίτι εντός της πόλης για το οποίο ο ιδιοκτήτης κάνει αίτηση για να κτίσει μια πολυκατοικία. Η πολεοδομία, σαν προϋπόθεση της έγκρισης της αίτησης, πιθανόν να ζητήσει ένα μέρος του τεμαχίου για διαπλάτυνση του εφαπτόμενου του δρόμου.

Πρώτιστα, η ρυμοτομία επηρεάζει τεμάχια τα οποία είναι ήδη διαχωρισμένα σε οικόπεδα. Στα οικόπεδα, το δομήσιμο εμβαδό (δηλαδή το μέγιστο εμβαδό το οποίο δικαιούται κάποιος να κτίσει) υπολογίζεται στο καθαρό εμβαδό του οικοπέδου, δηλαδή ‘Δομήσιμο Εμβαδό = Καθαρό εμβαδό * Συντελεστής Δόμησης’. Το καθαρό εμβαδό είναι το εμβαδό που προκύπτει μετά την αφαίρεση από το αρχικό εμβαδό του τεμαχίου (χωραφιού) των δεσμεύσεων που το επηρεάζουν, π.χ. οδική υποδομή, δημόσιο πράσινο, κτλ η οποία γίνεται όταν το τεμάχιο μετατρέπεται/χωρίζεται σε οικόπεδο. Στην παραπάνω περίπτωση η οδική υποδομή/ πράσινο που επηρεάζει το τεμάχιο, επειδή είναι μέρος της μετατροπής του σε οικόπεδο, δεν θεωρείται ρυμοτομία.

Το πώς επηρεάζει η ρυμοτομία τον ιδιοκτήτη και την ανάπτυξη επί του τεμαχίου χωρίζεται σε δύο τρόπους. Αν το ποσοστό του εμβαδού το οποίο επηρεάζεται από ρυμοτομία (δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα τα οποία θα λάβει ο Δήμος) είναι κατώτερο του 20% του εμβαδού του οικοπέδου τότε για σκοπούς δόμησης ο Συντελεστής Δομήσεως υπολογίζεται στο αρχικό, καθαρό, εμβαδό του οικοπέδου και ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται καμία αποζημίωση. Αν το εμβαδό που επηρεάζεται από ρυμοτομία είναι περισσότερο του 20% του αρχικού, καθαρού, εμβαδού του οικοπέδου τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται αποζημίωση μόνο για το ποσοστό/τετραγωνικά μέτρα που επηρεάζονται και είναι περισσότερα του 20%. Σε αυτή τη περίπτωση, για σκοπούς δόμησης ο Συντελεστής Δομήσεως υπολογίζεται στο αρχικό, καθαρό, εμβαδό του τεμαχίου, αλλά μείων το ποσοστό/ τετραγωνικά μέτρα για τα οποία ο ιδιοκτήτης έχει λάβει αποζημίωση. Σημειώνεται ότι όλες οι πολεοδομικές αιτήσεις, π.χ. επέκταση υφιστάμενης οικοδομής, περίφραξη, κτλ, για να εγκριθούν κάνουν το κτήμα υπόλογο ρυμοτομίας.

Η απαλλοτρίωση στην νομική της έννοια είναι η αφαίρεση δικαιώματος από κάποιο άτομο χωρίς τη θέληση αυτού που είναι κάτοχος του. Σε σχέση με τα ακίνητα η απαλλοτρίωση επιτρέπεται μόνο όταν γίνεται αποδεδειγμένα για το δημόσιο συμφέρον.

H απαλλοτρίωσα αρχή προβαίνει σε δημοσίευση γνωστοποίησης για τη σκοπούμενη απαλλοτρίωση στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας και επιδοτεί αντίγραφο της γνωστοποίησης σε κάθε επηρεαζόμενο πρόσωπο. Με τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης καλεί κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να υποβάλει ένσταση εντός 30 ημερών και εξετάζει τυχόν ενστάσεις μέσα σε δώδεκα μήνες. Η απαλλοτρίωση θα πρέπει να επικυρωθεί εντός 12 μηνών, διαφορετικά η απαλλοτρίωση ατονεί και η διαδικασία πρέπει να επαναληφθεί.

Ένα σημαντικό κομμάτι της απαλλοτρίωσης είναι η αποζημίωση. Σε δεκατέσσερις μήνες από την ημερομηνία της δημοσίευσης της γνωστοποίησης η απαλλοτρίωσα αρχή θα πρέπει να αποστείλει γραπτή προσφορά σχετικά με το ύψος της αποζημίωσης. Αφού ληφθεί η προσφορά, το ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί (α) Να αποδεχθεί την προσφορά, (β) Να την αποδεχθεί με επιφύλαξη, οπότε η ακίνητη ιδιοκτησία περιέρχεται στην απαλλοτρίωσα αρχή με την καταβολή του ποσού της αποζημίωσης αλλά ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να αποταθεί στο Δικαστήριο εντός εβδομήντα πέντε ημερών από την ημερομηνία είσπραξης της αποζημίωσης και να διεκδικήσει περισσότερη αποζημίωση, (γ) Να αγνοήσει την προσφορά. Σε τέτοια περίπτωση η απαλλοτρίωσα αρχή αποτείνεται η ίδια στο δικαστήριο για καθορισμό του τελικού ποσού της αποζημίωσης.

Το ποσό της αποζημίωσης υπολογίζεται πάνω στην αγοραία αξία του κτήματος ή του μέρους του που επηρεάζεται την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Σε περίπτωση που απαλλοτριώνεται ολόκληρο το ακίνητο, το ποσό της αποζημίωσης υπολογίζεται με βάση την αγοραία αξία του κτήματος, ενώ σε περίπτωση που απαλλοτριώνεται μέρος μόνο ακινήτου η αποζημίωση καθορίζεται με βάση την αγοραία αξία του μέρους που απαλλοτριώνεται και σε αυτή προστίθεται οποιοδήποτε ποσό μείωσης στην αγοραία αξία του υπολοίπου (επιζήμια επίδραση) λόγω της απαλλοτρίωσης, ή και αφαιρείται, οποιοδήποτε ποσό καλυτέρευσης που επέρχεται στην αξία του υπολοίπου (υπεραξία). Σε όλες τις περιπτώσεις η αποζημίωση περιλαμβάνει και οποιαδήποτε άλλη ζημιά που προκλήθηκε λόγω της απαλλοτρίωσης.

Σημειώνεται ότι στο ποσό της αποζημίωσης προστίθεται και νόμιμος τόκος από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης και ότι εάν οι εργασίες για να επιτευχτεί ο σκοπός για τον οποίο απαλλοτριώθηκε το ακίνητο, π.χ. κατασκευή σχολείου, δεν έχουν ξεκινήσει εντός τριών ετών τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει πίσω την περιουσία του. Τέλος, με το πέρας του σκοπού της απαλλοτρίωσης, π.χ. ένα στρατόπεδο το οποίο δεν υφίσταται πλέων, η γη/ακίνητο επιστρέφει στο ιδιοκτήτη.

Το κοινό μπορεί να πληροφορηθεί αν και πως η ακίνητη του περιουσία επηρεάζεται από ρυμοτομία από την Πολεοδομία ή την τοπική διοίκηση (Δήμο/Κοινότητα). Σε σχέση με τον καθορισμό αγοραίας αξίας για σκοπό διεκδίκησης αποζημιώσεως (βλέπε β και γ παραπάνω) το κοινό πρέπει να αποταθεί σε εγγεγραμμένο εκτιμητή, όπως την Αντώνη Λοΐζου και Συνεργάτες, για να γίνει η νενομισμένη εκτίμηση για σκοπούς δικαστηρίου.

www.aloizou.com.cy

www.aloizou.ro

www.aloizou.ru

ala-HQ@aloizou.com.cy

Press Centre > Άρθρα