Antonis Loizou & Associates - No.1 Estate Agents in Cyprus Property market

 LoginAssociates Wanted |  Enquiry Form | Downloads

UK FREE PHONE 0800 032 6203
INTERNATIONAL 00 357 25 871 552

Home Search Golf Properties Press Centre About Us Contact Us  

Press Centre > News & Exhibitions

Μελέτη: Φορολογία και Ιδιόκτητη Κατοικία

Antonis Loizou & Associates
Chartered Surveyors
Property Valuers - Project Managers

Μάρτιος 2010

Κατεβάστε την έρευνα (pdf)

Σύνοψη Έρευνας

Αυτή η μελέτη εξετάζει τον ‘φορολογικό κύκλο’ από το κόστος αγοράς ενός οικοπέδου και την κατασκευή μιας μέσης ποιότητας και μεγέθους κατοικίας, ως και την πώληση της. Η μελέτη έχει ετοιμαστεί από την Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες και την Worldserve Business Services.

Η μελέτη δείχνει ότι από το 1998 το συνολικό κόστος αγοράς γης και ανέγερσης κατοικίας αυξήθηκε κατά 125%, (έτος 2008) η οποία οφείλεται κυρίως στο αυξημένο κόστος της γης μετά το 2004. Η μελέτη δεικνύει ότι όσο πιο παλιά αγοράστηκε η γη και κτίστηκε η κατοικία τόσο πιο αυξημένος είναι και ο κεφαλαιουχικός φόρος, ενώ για τις κατοικίες που κτίστηκαν πιο πρόσφατα υπάρχει αυξημένη φορολογία κατά την μεταβίβαση της γης.

Οι υφιστάμενες φορολογικές κλίμακες και φοροαπαλλαγές προϋπήρχαν της αύξησης των τιμών της γης/κατοικιών και άρα επηρεάζουν ένα πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού/ακινήτων από ότι σκόπευαν αρχικά. Το αποτέλεσμα είναι ότι άτομα τα οποία είχαν την γη ή έκτισαν την κατοικία πιο παλιά πληρώνουν ένα μεγαλύτερο ποσό σε φόρο αντί αυτού που ήταν η πρόθεση του φοροθέτη.

Η αποκοπή σημαντικού μέρος του κέρδους για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών έχει ως αποτέλεσμα την κατακράτηση της γης και των κατοικιών και την αύξηση του κινήτρου για φοροδιαφυγή στις συναλλαγές ακινήτων. Ο ψηλός κεφαλαιουχικός φόρος σε συνδυασμό με ψηλά μεταβιβαστικά, έχουν ως αποτέλεσμα την δημιουργία ελλείμματος περί τις €53,000 μεταξύ την πώλησης μιας κατοικίας (μέσους κόστους) και την αγορά άλλης ισότιμης της το οποίο δημιουργεί περαιτέρω στρεβλώσεις. Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι σε άλλες χώρες με παρόμοια φορολογικά συστήματα, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ιρλανδία, η πώληση πρώτης κατοικίας δεν υπόκειται σε κανένα κεφαλαιουχικό φόρο με βάση κάποια κριτήρια.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Η Έρευνα: Φορολογία και Ιδιόκτητη Κατοικία

Αρκετές συζητήσεις και γραφόμενα έχουν επικεντρωθεί στην φορολογία ακίνητης ιδιοκτησίας και στις σκέψεις της Κυβέρνησης για αλλαγή του υφιστάμενου καθεστώτος. Η μεμονωμένη αξιολόγηση μιας φορολογίας θα ήταν λανθασμένη, μιας και η αλλαγή σε ένα κομμάτι του φορολογικού συστήματος μπορεί να αντισταθμιστεί ή να μεγεθυνθεί από ένα άλλο κομμάτι της εκάστοτε νομοθεσίας.

Ο σκοπός αυτής της μελέτης είναι η αξιολόγηση της φορολογίας όσο αφορά την ιδιόκτητη κατοικία. Η μελέτη εξετάζει τον ‘φορολογικό κύκλο’ από το κόστος αγοράς ενός οικοπέδου και την κατασκευή μιας μέσης ποιότητας και μεγέθους κατοικίας, μέχρι και την διάθεση της. Συγκεκριμένα, η μελέτη εξετάζει τους άμεσους φόρους στους οποίους υπόκειται ο κάθε ένας και παράλληλα και τους διάφορους παρεπόμενους φόρους που προκύπτουν από αυτήν την διαδικασία.

Ο στόχος είναι η σφαιρική ανάλυση της φορολογίας των ακινήτων και η περαιτέρω κατανόηση των επιπτώσεων των διαφόρων προτάσεων ή αλλαγών οι οποίες δίνατε να γίνουν στο υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς.

Η μελέτη έχει ετοιμαστεί από την Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες και από την Worldserve Business Services.

1.0 Προσέγγιση και μεθοδολογία

Η ιδιαίτερη σημασία της κατοικίας για ένα Κύπριο φαίνεται τόσο από το μέγεθος των σπιτιών μας, όσο και από το ποσοστό ιδιόκτητης κατοικίας. Η πιο πρόσφατη απογραφή πληθυσμού (2001) κατέδειξε ότι τα νοικοκυριά στην Κύπρο προτιμούν την ιδιόκτητη στέγαση αφού το ποσοστό που κατοικεί σε ιδιόκτητη μονάδα βρίσκεται σε ψηλά επίπεδα και αυτό αυξάνεται συνεχώς (68,2% το 2001 από 63,8% το 1992). Αν σε αυτό το ποσοστό προσθέσουμε και αυτούς που διαμένουν σε προσφυγικούς συνοικισμούς, οικισμούς αυτοστέγασης, κτλ τότε το ποσοστό που νοικιάζουν ανερχόταν μόνο στο 13,9% το 2001 (12,9% το 1992).

Χρησιμοποιώντας στοιχεία από πράξεις του κτηματολογίου και δεδομένα από την Στατιστική Υπηρεσία για την περίοδο 1998-2009, η Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες και η Worldserve Business Services έχει επιχειρήσει να εξετάσει και να αναλύσει το ζήτημα της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας για τους Κύπριους.

Η μελέτη εξετάζει τον ‘φορολογικό κύκλο’ από την αγορά ενός οικοπέδου και την κατασκευή μιας μέσης ποιότητας και μεγέθους κατοικίας, ως και την διάθεση της. Για σκοπούς σύγκρισης των φόρων που προκύπτουν από την πώληση της κατοικίας, έχουμε υιοθετήσει ότι όλες οι κατοικίες, ανεξάρτητα με το πότε αγοράστηκε η γη ή κατασκευάστηκαν, διατίθενται στην ίδια τιμή και τον ίδιο χρόνο (2014). Συγκεκριμένα, η μελέτη εξετάζει τους διάφορους άμεσους φόρους στους οποίους είναι υπόκειται ο κάθε ένας και παράλληλα και τους διάφορους παρεπόμενους φόρους που προκύπτουν από αυτήν την διαδικασία.

1.1 Κόστος γης
Για να απομονώσουμε την επίδραση των ξένων αγοραστών στις τιμές της γης, έχουμε περιορίσει την έρευνα μας στη Λευκωσία, σε μια περιοχή που κατοικούν σχεδόν αποκλειστικά Κύπριοι. Η περιοχή που έχουμε επιλέξει είναι αυτή του Αρχάγγελου (Φύλλο/Σχέδιο 21/60E2 και 30/04E1), στο νοτιοδυτικό μέρος της πρωτεύουσας, στην οποία χωρίζονται οικόπεδα για πάνω από 10 χρόνια. Η πολεοδομική ζώνη της περιοχής έχει παραμείνει η ίδια κατά την τελευταία δεκαετία, με την πλειονότητα της να εμπίπτει εντός της ζώνης Κα6 με συντελεστή δόμησης 90%, συντελεστή κάλυψης 50% και μέγιστο ύψος 8.3 μέτρα σε δυο ορόφους. Αν και υπάρχουν κάποιες διακυμάνσεις στο υψόμετρο της ευρύτερης περιοχής και στη προσβασιμότητα των επιμέρους οικοπέδων, ως επί το πλείστο η περιοχή είναι σχετικά επίπεδη και τα τεμάχια έχουν παρόμοια προσβασιμότητα.

Χρησιμοποιώντας πράξεις του κτηματολογίου από την περίοδο 1998-2008 έχουμε υπολογίσει την μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) για οικόπεδα και κατ’ επέκταση την μέση τιμή για μισό οικόπεδο (δηλαδή περί τα 260τ.μ.) μιας και η πλειονότητα των κατοικιών στην εν λόγο περιοχή είναι ημι-εφαπτόμενες. Συγκεκριμένα έχουμε χρησιμοποιήσει όλες τις πράξεις εντός του Αρχάγγελου που αφορούν οικόπεδα όπως αυτές καθορίζονται από το κτηματολόγιο (402 στο σύνολο, εξαιρούμενων των ακραίων τιμών (outlier) όπως αυτές ορίζονται στη στατιστική). Για το 2009 δεν υπάρχουν αρκετές πράξεις στην εν λόγο περιοχή (συνολικά τρεις), άρα υιοθετούμε την ίδια τιμή της γης όπως το 2008.

1.2 Κατασκευαστικό κόστος
Έχουμε υιοθετήσει το κόστος κατασκευής μιας μέσης κατοικίας στον ιδιωτικό τομέα όπως αυτό καθορίζεται από την Στατιστική Υπηρεσία, πλέον 15% για συμβούλους, άδειες, χρηματοδότηση, τοπιοτέχνηση, κτλ. Σε σχέση με το παραπάνω κατασκευαστικό κόστος και ποσοστό, υιοθετούμε ότι τα έξοδα για τους διάφορους συμβούλους είναι 6,25% (4% για αρχιτέκτονα, 1% για πολιτικό μηχανικό και 1,25% για λοιπούς συμβούλους).

1.3 Παρεπόμενη φορολογία
Ο υπολογισμός των φόρων που προκύπτουν από την κατασκευή της κατοικίας βασίζεται πάνω στην ανάλυση της κερδοφορίας των παραπάνω συμβούλων και του κατασκευαστή. Το περιθώριο κέρδους των συμβούλων υιοθετείται στο 30%, με το κόστους τους να αποτελείτε ισομερώς από υλικά και εργατικά. Το περιθώριο κέρδους του εργολάβου υιοθετείτε στο 10% επί του κατασκευαστικού κόστους και υποθέτουμε, βάση στοιχείων από την Στατιστική Υπηρεσία, ότι το εργατικό κόστος αποτελεί το 36,6% του όλου.

2. Άμεσοι Φόροι

2.1 Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών
Για σκοπούς αξιολόγησης των επιπτώσεων του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών επί του εισοδήματος πώλησης του οικοπέδου, υιοθετούμε ότι το οικόπεδο ήταν ή επήλθε στην κατοχή του πωλητή στη τιμή ενός οικοπέδου το 1980. Σύμφωνα με πληροφορίες από το Κτηματολόγιο Κύπρου, η μέση τιμή των οικοπέδων εμβαδού 520τ.μ. σε τιμές του 1980 είναι €17,000. Σημειώνεται ότι για τον υπολογισμό του φορολογικού κέρδους από την πώληση της γης έχουμε υιοθετήσει την φοροαπαλλαγή των €17,096 που δικαιούται ο καθένας για πρώτη συναλλαγή/πώληση (νοείται επιπρόσθετη του πληθωρισμού επί της τιμής του 1980).

Για σκοπούς σύγκρισης του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση της κατοικίας, έχουμε υιοθετήσει ότι όλες οι κατοικίες, ανεξάρτητα με το πότε αγοράστηκε η γη ή κτίστηκαν, πωλούνται στην ίδια τιμή και τον ίδιο χρόνο. Συγκεκριμένα όλες οι κατοικίες πωλούνται το 2014 προς €518,000 και άρα τα μεταβιβαστικά τέλη είναι σταθερά στις €34,648. Το ποσό των €518,000 ενσωματώνει μια αύξηση 5% ανά έτος ως το 2014 πάνω στην τιμή του 2009. Αυτό συγκρίνεται με μια μέση ετήσια αύξηση 7,5% στο ολικό κόστος κατοικίας από το 1998 ως το 2009 που αντικατοπτρίζει την πιθανή μειωμένη απόδοση των ακινήτων για το σύντομο μέλλον. Το 2014 είναι η πρώτη χρονιά στην οποία ο αγοραστής της γης του 2009 μπορεί να πωλήσει την κατοικία του και να δικαιούται τις μέγιστες νενομισμένες φοροαπαλλαγές, €85,430, για πώληση της πρώτης τους κατοικίας.

2.2 Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας
Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας υπολογίζεται πάνω στην τιμή του ακινήτου υιοθετώντας τιμές του 1980, με τις πρώτες €170,860 ανά φυσικό πρόσωπο να εξαιρούνται φορολογίας. Σύμφωνα με πληροφορίες από το Κτηματολόγιο Κύπρου, η μέση τιμή των οικοπέδων 520τ.μ. σε τιμές του 1980 είναι €17,000 (€8,500 για ένα οικόπεδο 260τ.μ.) και το κατασκευαστικό κόστος €171 ανά τ.μ. Κατ’ επέκταση η τιμή του υπό εξέταση ακινήτου σε τιμές του 1980 είναι €52,250 και άρα δεν υπόκειται σε οποιαδήποτε φορολογία.

2.3 Φόρος Προστιθέμενης Αξίας
Από την ημερομηνία εισαγωγής του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας η κατασκευή κατοικίας (σαν εργολαβικές υπηρεσίες) υπόκειτο στον εκάστοτε κανονικό συντελεστή ΦΠΑ.

Συνεπώς, για την κατηγορία ιδιοκτητών κατοικιών, την οποία και εξετάζει αυτή η μελέτη, δεν διαφοροποιείται κάτι για ακίνητα για τα οποία η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε μετά από την 01/05/2004, εκτός απο την δυνατότητα αίτησης κρατικής χορηγίας κάτω απο κάποιες παραμέτρους και κριτήρια. Αυτή η χορηγία υπόκειται σε κάποιες προϋποθέσεις και εν ολίγοις ισούται με μέρος του ανωτέρου κόστους του ΦΠΑ και είναι αναλογική για περίοδο 10 χρόνων.

2.4 Διάρκεια του φορολογικού κύκλου
Η όλη διάρκεια του υπό εξέταση ‘φορολογικού κύκλου’ είναι επτά χρόνια – δύο για την αγορά του οικοπέδου και την κατασκευή και πέντε για την κατοχή του ως ολοκληρωμένη κατοικία. Αυτό είναι το ελάχιστο χρονικό περιθώριο που ένα φυσικό πρόσωπο δικαιούται να έχει μια κατοικία (πρώτη κατοικία) ώστε να μπορεί να χρησιμοποιήσει τις νενομισμένες φοροαπαλλαγές στον υπολογισμό του κεφαλαιουχικού φόρου στην πώληση της.

Τονίζεται ότι ανάλυση της Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες και της Worldserve Business Services βασίζεται πάνω στο παρών φορολογικό νομοθετικό πλαίσιο. Η μελέτη εξαιρεί τα έξοδα δικηγόρου, υποθήκης, κτηματομεσίτη, κτλ.

Πίνακας 1 - Τιμή οικιστικού οικοπέδου και κατασκευαστικό κόστος κατοικίας ανά τ.μ. (1998-2009)

 

Μέση τιμή οικοπέδου (ανά τ.μ.)

Κατασκευαστικό κόστος κατοικίας (ανά τ.μ.)

1998

€ 99

€ 551

1999

€ 88

€ 560

2000

€ 151

€ 577

2001

€ 171

€ 585

2002

€ 172

€ 603

2003

€ 264

€ 633

2004

€ 322

€ 665

2005

€ 303

€ 711

2006

€ 396

€ 764

2007

€ 491

€ 803

2008

€ 626

€ 844

2009

€ 626

€ 847

Σημείωση 1 - Λόγο έλλειψης στοιχείων από την Στατιστική Υπηρεσία για το κατασκευαστικό κόστος για το 2009, έχουμε υιοθετήσει μια αύξηση κατά 0,3% επί της τιμής του 2008. Η αύξηση ισούται με τον πληθωρισμό για τη περίοδο 2008-2009 (σύμφωνα με το τμήμα Στατιστικής και Ερευνών).

Χρησιμοποιώντας τα παραπάνω στοιχεία εξετάζουμε, το ποσό και την κατηγορία της φορολογίας που αναλογεί σε κάποιον που από το 1998 ως το 2009 αγόρασε μισό οικόπεδο (περί τα 260τ.μ.), έκτισε ένα μέσης ποιότητας σπίτι (περί τα 250τ.μ) και το πούλησε.

Πίνακας 2 – Ολική τιμή οικιστικού οικοπέδου και κατασκευαστικό κόστος κατοικίας (1998-2009)

 

Μέση τιμή οικοπέδου 260τ.μ.

Κατασκευαστικό κόστος κατοικίας 250τ.μ.

Ολικό κόστος κατοικίας

1998

€ 25,740

€ 158,413

€ 184,153

1999

€ 22,880

€ 161,000

€ 183,880

2000

€ 39,260

€ 165,888

€ 205,148

2001

€ 44,460

€ 168,188

€ 212,648

2002

€ 44,720

€ 173,363

€ 218,083

2003

€ 68,640

€ 181,988

€ 250,628

2004

€ 83,720

€ 191,188

€ 274,908

2005

€ 78,780

€ 204,413

€ 283,193

2006

€ 102,960

€ 219,650

€ 322,610

2007

€ 127,660

€ 230,863

€ 358,523

2008

€ 162,760

€ 242,650

€ 405,410

2009

€ 162,760

€ 243,513

€ 406,273

Σημείωση 2 – Στο κατασκευαστικό κόστος έχουμε υιοθετήσει μια αύξηση 15%, η οποία περιλαμβάνει το κόστος των διαφόρων συμβούλων που είναι 6,25% επί του κόστους, και τα έξοδα για άδειες, χρηματοδότηση, τοπιοτέχνηση, κτλ.

3.0 Αποτελέσματα της μελέτης

3.1 Αγορά οικοπέδου και κατασκευή κατοικίας

Ο πίνακας 2 και το γράφημα 1 δείχνουν ξεκάθαρα την αύξηση στο κόστος μιας ιδιόκτητης κατοικίας κατά την τελευταία δεκαετία, καθώς και τα τρία στάδια στα οποία χωρίζεται αυτή. Την περίοδο 1998-1999 οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές, περί τα €185,000, με μια αύξηση κατά 10%, δηλαδή στις €205,000, με την άνοδο του χρηματιστηρίου το 1999-2000.

Μετά την πτώση των τιμών των μετοχών, την περίοδο 2000-2002 το κόστος μιας ιδιόκτητης κατοικίας έμεινε σχετικά σταθερό, ενώ την περίοδο 2003-2005 παρατηρούμε ένα πρώτο ‘άλμα’ με τις τιμές να κυμαίνονται στις €250,000. Αυτή η αύξηση μπορεί να αποδοθεί στην ενταξιακή πορεία της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση, στην φορολογική αμνηστία, κτλ.

Λόγω της φιλελευθεροποίησης στις χρηματοδοτήσεις από χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, τα χαμηλά επιτόκια, την έξαρση στις επενδύσεις σε γη, κτλ παρατηρούμε μια σημαντική αύξηση στο ολικό κόστος από €285,000 το 2005 σε €406,000 το 2008, δηλαδή κατά 42%. Αντίθετα το 2009, κυρίως λόγω της οικονομικής κρίσης οι τιμές της γης παρέμειναν σταθερές με μειωτικής όμως τάση.

Συνοπτικά, κατά τη διάρκεια της δεκαετίας παρατηρούμε μια αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά 125%, δηλαδή περί τα 8.5% ανά έτος, το οποίο συμβαδίζει με άλλες μελέτες και δείχνει την εγκυρότητα της ανάλυσης.

Γράφημα 1 - Κόστος ιδιόκτητης κατοικίας


Μεγέθυνση

3.1.1 Αγορά οικοπέδου

Η φορολογία επι της αγοράς της γης χωρίζεται σε δύο μέρη: στον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής πώλησης του ακινήτου που πληρώνει ο πωλητής της γης και στα μεταβιβαστικά που πληρώνει ο αγοραστής. Όπως φαίνεται στο Γράφημα 2, μετά το 2002 ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου παράλληλα με την αύξηση των τιμών της γης. Γενικά, από το 2002 ως το 2009 ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών αυξάνεται κατά 2,019% και τα μεταβιβαστικά τέλη κατά 379%.

Γράφημα 2 – Φορολογία από την αγορά γης


Μεγέθυνση

3.1.2 Κατασκευή κατοικίας

Η κατασκευή της κατοικίας έχει ως αποτέλεσμα τόσο την παρεπόμενη όσο και την άμεση φορολογία. Η παρεπόμενη φορολογία σχετίζεται με τον εταιρικό φόρο επί του κέρδους που πρέπει να πληρώσουν ο κατασκευαστής/εργολάβος της κατοικίας καθώς και οι διάφοροι σύμβουλοι. Παράλληλα, υπάρχουν οι εισφορές που σχετίζονται με τις κοινωνικές ασφαλίσεις και τον φόρο εισοδήματος των υπαλλήλων σε αυτές τις εταιρείες. Η αύξηση σε αυτήν την παρεπόμενη φορολογία συμβαδίζει με την αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος, μιας και αποτελεί ποσοστό επί του κόστος.  Οι εισφορές κοινωνικών ασφαλίσεων δεν είναι καθ’αυτό είδος φορολογίας, εν τούτοις αντιπροσωπεύουν έμμεσα μέρος του κόστους κατασκευής.

Γράφημα 3 – Παρεπόμενη φορολογία (κατασκευαστής και σύμβουλοι)


Μεγέθυνση

3.2 Διάθεση κατοικίας

Η φορολογία στην οποία γίνονται αξιοσήμαντες αλλαγές με την πάροδο του χρόνου είναι αυτή από την διάθεση του ακινήτου/κατοικίας. Στην πώληση, ο μεν πωλητής υπόκειται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής πώλησης του ακινήτου μετά που αφαιρεθεί το αναπροσαρμοσμένο κόστος (γη και κατασκευαστικό κόστος)  βάση πληθωρισμού και ο αγοραστής πληρώνει τα μεταβιβαστικά επί της τιμής διάθεσης.

Όπως δεικνύει το Γράφημα 4, με την πάροδο του χρόνου, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί την τιμής διάθεσης της κατοικίας μειώνεται. Αυτό είναι αποτέλεσμα του αυξημένου κόστους αγοράς της γης, ειδικά μετά το 2002, και του αυξημένου κόστους κατοικίας γενικότερα. Άρα, όσο πιο παλιά αγοράστηκε η γη και κτίστηκε η κατοικία τόσο πιο αυξημένος είναι και ο κεφαλαιουχικός φόρος.  

Γράφημα 4 – Φορολογία από πώληση κατοικίας


Μεγέθυνση

Σημείωση 3 – Τα μεταβιβαστικά πάνω στην πώληση της κατοικίας παραμένουν σταθερά μιας και υιοθετούμε ότι η τιμή πώλησης για όλες τις χρονιές αγοράς της γης είναι η ίδια.

3.3 Συνολική άμεση και παρεπόμενη φορολογία από τη αγορά οικοπέδου ως την πώληση κατοικίας

Συνοψίζοντας τα παραπάνω στο Γράφημα 5 και στον Πίνακα 1, φαίνεται η φορολογία των ακινήτων διαχρονικά. Για κατοικίες που η γη αγοράστηκε το 1998-2000 η ολική άμεση φορολογία κυμαίνεται στις €85,000. Με την σταδιακή αύξηση της τιμής της γης, ειδικά μετά το 2002, ο κεφαλαιουχικός φόρος από την πώληση της γης αυξάνεται, ενώ παράλληλα μειώνεται ο κεφαλαιουχικός φόρος από την πώληση της κατοικίας (κυρίως λόγω του αυξημένου κόστους της γης).

Γράφημα 5 – Συνολική άμεση και παρεπόμενη φορολογία


Μεγέθυνση

Πίνακας 1  – Συνολική άμεση και παρεπόμενη φορολογία

 

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Κεφαλαιουχικός φόρος (Γη)

€0

€0

€223

€1,203

€1,139

€5,744

€8,677

€7,544

€12,263

€17,123

€24,146

Μεταβιβαστικά (Γη)

€772

€686

€1,178

€1,334

€1,342

€2,059

€2,512

€2,363

€3,439

€4,674

€6,429

Κεφαλαιουχικός φόρος (Κατοικία)

€29,498

€31,859

€27,584

€27,440

€28,150

€20,942

€15,371

€14,801

€7,758

€ 1,956

€0

Μεταβιβαστικά (Κατοικία)

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

€34,648

ΦΠΑ

€11,926

€15,081

€15,290

€19,944

€23,738

€24,938

€21,841

€23,829

€25,291

€26,829

€26,941

Ολική Άμεση Φορολογία

€76,844

€82,274

€78,923

€84,569

€89,016

€88,330

€83,049

€83,185

€83,400

€85,229

€92,164

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Φόρος Εισοδήματος

€1,770

€1,791

€1,816

€1,822

€1,879

€1,974

€2,111

€2,268

€2,384

€2,506

€2,515

Κοινωνικές Ασφαλίσεις

€9,653

€9,765

€9,900

€9,934

€10,247

€10,765

€11,510

€12,368

€12,999

€13,663

€13,711

Ολική Παρεπόμενη Φορολογία

€11,423

€11,556

€11,716

€11,756

€12,126

€12,739

€13,620

€14,636

€15,383

€16,168

€16,226

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ολική Φορολογία

€88,267

€93,830

€90,639

€96,325

€101,142

€101,069

€96,669

€97,821

€98,783

€101,398

€108,390

Η αύξηση στην τιμή της γης κατά 48% από το 2004 στο 2009, έχει ως άμεσο αποτέλεσμα την αύξηση στα μεταβιβαστικά τέλη της γης κατά 156% και στον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της τιμής πώλησης της γης κατά 178%.

Συνολικά, για κατοικίες που η γη αγοράστηκε από το 2004 ως το 2009 η άμεση φορολογία αυξάνεται κατά 11% από τις €83,000 στις €92,000 και η παρεπόμενη φορολογία κατά 19% από τις €13,600 στις €16,200.

4.0 Συμπεράσματα

Η μελέτη της Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες και της Worldserve Business Services έχει επιχειρήσει να εξετάσει και να αναλύσει το ζήτημα της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας για τους Κύπριους.

Τα συνοπτικά αποτελέσματα της μελέτης είναι ότι η δραματική αύξηση στο κόστος της γης, ειδικά κατά την περίοδο 2004-2008, έχει οδηγήσει σε μείωση του κεφαλαιουχικού φόρου από την πώληση κατοικίας για όσες κατοικίες η γη αγοράστηκε πιο πρόσφατα. Παράλληλα έχει οδηγήσει σε αύξηση του κεφαλαιουχικού φόρου από την πώληση γης, η οποία φαίνεται να αντισταθμίζει την παραπάνω μείωση. Αυτή η αλλαγή στην πηγή του φόρου πρέπει να τεθεί στο πλαίσιο των πιθανών μελλοντικών εσόδων της κυβέρνησης από κεφαλαιουχικούς φόρους και στις προσπάθειες της για αύξηση της προσφοράς της γης για ανάπτυξη/οίκηση.

Οι υφιστάμενες φορολογικές κλίμακες και οι διάφορες φοροαπαλλαγές προϋπήρχαν της αύξησης των τιμών της γης/κατοικιών και άρα επηρεάζουν ένα πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού/ακινήτων από ότι σκόπευαν αρχικά. Το αποτέλεσμα είναι ότι άτομα τα οποία είχαν την γη ή έκτισαν την κατοικία πιο παλιά πληρώνουν ένα μεγαλύτερο ποσό σε φόρο αντί αυτού που ήταν η πρόθεση του φοροθέτη.

Αν και η πρόθεση του φοροθέτη δεν μπορεί να είναι γνωστή, αυτή διαφαίνεται μέσω ανάλυσης της βάσης της φορολογίας κεφαλαιουχικών κερδών. Το μέσο κόστος μιας κατοικίας, όπως την παραπάνω περιγραφόμενη, θα ήταν €52,250 σε τιμές του 1980. Η μέγιστη φοροαπαλλαγή που δικαιούται κάποιος από την πώληση της πρώτης τους κατοικίας μετά την αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό είναι €85,430. Άρα, είναι λογικό να υποθέσουμε ότι η πρόθεση του φοροθέτη ήταν να εξαιρέσει σε μεγάλο βαθμό αν όχι εξ’ολοκλήρου από φορολογία, τα οποιαδήποτε κέρδη που προκύπτουν από την πώληση της πρώτης κατοικίας.

Σαν μέρος αυτής της μελέτης έχουμε υπολογίσει το κέρδος που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου. Αυτό το κέρδος είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης, που υποθέτουμε ότι είναι το κόστος αντικατάστασης ανά έτος, και του αναπροσαρμοσμένου κατασκευαστικού κόστους σε τιμές του 1980. Ως το 2003 το κεφαλαιουχικό κέρδος από την πώληση κατοικίας δεν υπόκειτο σε οποιαδήποτε φορολογία (λόγο της φοροαπαλλαγής των €85,430), αλλά μετά το 2003 η φορολογία υφίσταται και αυξάνεται λόγω του αυξημένου κόστους αντικατάστασης της κατοικίας, δηλαδή της τιμής πώλησης. Φαίνετε δηλαδή ότι μετά το 2003 η οποιαδήποτε σχέση μεταξύ του πραγματικού  ρυθμού αύξησης του κόστους μιας κατοικίας και της αναπροσαρμογής η οποία γίνεται σε αυτό το κόστος για σκοπούς φορολογίας δεν συνεχίζει να υφίσταται. Το αποτέλεσμα είναι ότι η αρχική πρόθεση του φοροθέτη δεν τηρείται πλέον με αποτέλεσμα να υπάρχει φορολογία πάνω στο κέρδος από την διάθεση της κατοικίας.

Το αποτέλεσμα της διατήρησης των ιδίων φορολογικών κλιμάκων και φοροαπαλλαγών σε ένα οικονομικό περιβάλλον όπου η τιμή της γης και της κατοικίας αυξάνονταν σε γοργούς ρυθμούς είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση των εισοδημάτων της κυβέρνησης σε πολύ ψηλά επίπεδα λόγω του κεφαλαιουχικού κέρδους. Η διατήρηση αυτού του καθεστώτος είχε και έχει ως αποτέλεσμα την κατακράτηση της γης και των κατοικιών και την αύξηση του κινήτρου για φοροδιαφυγή στις συναλλαγές ακινήτων.

Οι παρούσες φοροαπαλλαγές και ποσοστά φορολογίας έχουν ως αποτέλεσμα την αυξημένη φορολογία επί της ιδιόκτητης κατοικίας και ειδικά στα άτομα που έχουν το σπίτι τους για σειρά ετών. Η φοροαπαλλαγή για την πώληση πρώτης κατοικίας πρέπει να αναθεωρηθεί άμεσα, αφού το αποτέλεσμα της είναι η έλλειψη διάθεσης ακινήτων και η δυσκολία αγοράς της νέας κατοικίας μετά την πώληση, λόγω της αποκοπής σημαντικού μέρος του ποσού για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Ο ψηλός κεφαλαιουχικός φόρος σε συνδυασμό με ψηλά μεταβιβαστικά, έχουν ως αποτέλεσμα την δημιουργία ελλείμματος περί τις €53,000 μεταξύ την πώλησης μιας κατοικίας και την αγορά άλλης ισότιμης της το οποίο δημιουργεί περαιτέρω στρεβλώσεις. Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι σε άλλες χώρες με παρόμοια φορολογικά συστήματα, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ιρλανδία, η πώληση πρώτης κατοικίας δεν υπόκειται σε κανένα κεφαλαιουχικό φόρο με βάση κάποια κριτήρια.

Το κεφαλαιουχικό κέρδος ίσως να πρέπει να φορολογείται χρησιμοποιώντας φορολογικές κλίμακες ώστε να φορολογούνται κλιμακωτά τα υπερκέρδη, όπως με τον φόρο εισοδήματος. Η υπεραξία στα ακίνητα είναι αποτέλεσμα της οικονομικής δραστηριότητας των τελευταίων ειδικά χρόνων, κάτι  που δεν φαίνεται να αντικατοπτρίζεται από την αναπροσαρμογή των τιμών του 1980 με βάση τις τιμές πληθωρισμού του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων και άρα οδηγεί σε μεγαλύτερη  φορολογία όσων είχαν ακίνητα από παλιά.

Σε σχέση με την κυβερνητική πολιτική και την αναδιάρθρωση του φορολογικού συστήματος, φαίνεται ότι το πλέον στοχευόμενο φορολογικό μέτρο για να βοηθήσει στην αναζωογόνηση της αγοράς ακινήτων θα ήταν ίσως η μείωση των μεταβιβαστικών τελών επί της τιμής πώλησης της κατοικίας, που αποτελεί το 41% της συνολικής φορολογίας. Σημειώνεται ότι η μείωση σε αυτή την επί μέρους φορολογία πιθανώς να αντισταθμιζόταν από αύξηση στον αριθμό των μεταβιβάσεων ακίνητης περιουσίας.

Σημειώνεται επίσης ότι η παραπάνω μελέτη είναι για πρώτη κατοικία η οποία είναι στην κυριότητα του ιδιοκτήτη για την ελάχιστη νενομισμένη περίοδο ώστε ο αγοραστής/ιδιοκτήτης να δικαιούται τις μέγιστες φοροαπαλλαγές. Άρα, είναι λογικό να θέσουμε ότι τα προβλήματα με την φορολόγηση των ακινήτων είναι πολύ περισσότερα εάν αναλογιστούμε το ότι ένας σημαντικός αριθμός Κυπρίων έχει περισσότερες από μία κατοικίες ή ότι έχει προβεί σε προηγούμενες/άλλες πωλήσεις ακίνητης περιουσίας και άρα έχει χρησιμοποιήσει τις φοροαπαλλαγές που δικαιούται.

Σημείωσης

Η προσέγγιση, η μεθοδολογία και οι υπολογισμοί μας στη μελέτη αυτή υπόκεινται σε διάφορες υποθέσεις που έχουμε κάνει και σε προβλέψεις μελλοντικών οικονομικών δεδομένων. Συνεπώς υπάρχει η πιθανότητα απόκλισης από παρόμοιες μελέτες ή τα πραγματικά δεδομένα. Δεν φέρουμε καμία ευθύνη από την χρήση της πιο πάνω μελέτης η οποία έχει διεξαχθεί για δικούς μας λόγους.

Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

Η Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες είναι ο μεγαλύτερος επαγγελματικός οίκος εγκεκριμένων εκτιμητών (Chartered Surveyors), εγγεγραμμένων κτηματομεσιτών και συμβούλων ακινήτων στην Ανατολική Μεσόγειο. Η εταιρεία ιδρύθηκε το 1980 και έχει εξελιχθεί σε ένα πολυδιάστατο οργανισμό που εργοδοτεί 65 επαγγελματίες, σε 8 γραφεία, σε Κύπρο, Ρουμανία και Ρωσία. Οι κύριες υπηρεσίες είναι οι εκτιμήσεις ακίνητης περιουσία, κτηματομεσιτικά, η διαχείριση έργων ανάπτυξης και οι διεξαγωγή μελετών ανάπτυξης.

Επικοινωνία
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες
Λεωφ. Κέννετη 68Α, 1076 Λευκωσία
Tηλ.: +357 22 477 600, Φαξ: +357 22 428 681
nicosia@aloizou.com.cy, www.aloizou.com.cy
Πρόσωπο επικοινωνίας: Παύλος Λοΐζου

Worldserve Business Services

Η Worldserve Business Services Ltd είναι εταιρεία παροχής λογιστικών και φορολογικών υπηρεσιών που ιδρύθηκε για να εξυπηρετεί κυπριακές εταιρείες που δραστηριοποιούνται τόσο στη Κύπρο όσο και στο εξωτερικό. Οι κύριες υπηρεσίες είναι η εγγραφή και διαχείριση εταιρειών, λογιστικές υπηρεσίες, φορολογικοί σχεδιασμοί, φορολογική συμμόρφωση και συμβουλευτικές υπηρεσίες. 

Επικοινωνία
Worldserve Business Services Ltd
Λεωφ. Νίκης 20,
1086 Λευκωσία
Τηλ: +357 22 028700, Φαξ: +357 22 028709
contact@worldserve.com.cy, www.worldserve.com.cy
Πρόσωπο επικοινωνίας: Νικόλας Κυπραίος

www.aloizou.com.cyy

enquiries@aloizou.com.cy

UK FREEPHONE 0800 032 6203
INTERNATIONAL +357 25 871 552

Antonis Loizou & Associates market properties in Cyprus to cater for all budgets and desires starting from €80,000 up to the higher end of the market at over €5 million. As the largest licenced estate agents in Cyprus with over 29 years experience you are assured of peace of mind with their English speaking agents and attention to detail at all times.

 

Copyright © 2006 Antonis Loizou & Associates Ltd. All rights reserved.
For questions or comments please contact us at  webmaster@aloizou.com.cy
Development by Pansophic Software