To Γ.Σ.Π. και το Μέλλον - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες

(α) Δεν αναφέρεται το εμβαδόν του γηπέδου και δεν επισυνάπτεται σε κλίμακα τοπογραφικό σχέδιο με τυχόν δεσμεύσεις για οδικό δίκτυο κλπ.
(β) Το ύψος των κατασκευών να μην υπερβαίνει τα 8.50 μ. είναι περιοριστικό, μη επιτρέποντας έτσι πολύκεντρα έστω 3 ορόφων με ένα ελάχιστο ύψος 12 μέτρα.
(γ) Στο εμβαδόν που δίδεται για τ.μ. των διαφόρων μονάδων δεν διευκρινίζετε εάν είναι επιπλέον το μεσοπάτωμα.
(δ) Όσον αφορά τον χώρο πρασίνου που αναφέρεστε για 15% πράσινο χωρίς να έχει επαφή με το υπόγειο είναι πολύ δύσκολο. Υπάρχουν δένδρα όπως π.χ. φοινικιές, ελιές, χαρουπιές κλπ που χρειάζονται μόνο 1.5-2.50 μέτρα βάθος χώμα και άρα δεν είναι απαραίτητη η επαφή τους με το υπόγειο (χώμα). Το Τμήμα Δασών μπορεί να μας καθοδηγήσει εδώ. Εάν δεν τοποθετηθούν δένδρα εκεί που ταιριάζει στο όλο έργο θα είναι μια «αχανής» τσιμεντωμένη πλατεία χωρίς σκίαση και περιβάλλον. Τα υγρά στοιχεία είναι μεν καλοδεχούμενα αλλά σε δημόσιους χώρους καταντούν συνήθως κάλαθοι αχρήστων από ασυνείδητους (αυτό για να το έχουμε υπόψη άνκαι πίδακες με χρονοδιακόπτες και φωτισμό αποτελούν πράγματι ελκυστικά στοιχεία – ίδε Ελβετία).
(ε) Η διακίνηση εντός του χώρου θα μπορούσε να είναι και υπερυψωμένη έστω στα 8.50 μέτρα (ίδε Γ.Σ.Ο. Λεμεσού) για να μπορεί να κατασκευαστεί διάδρομος, για τρέξιμο, ποδηλατόδρομος κλπ χωρίς να διακόπτεται η διακίνηση στο ισόγειο/ πλατεία.
(ζ) Οι χρήσεις που επιτρέπονται είναι περιοριστικοί υπό την έννοια ότι δεν παράγουν ψηλό εισόδημα π.χ. γκαλερί/εκθεσιακοί χώροι. Αυτό προς γνώση διότι όσο πιο λιγότερα εμπορεύσιμοι είναι οι χώροι, τόσο η μείωση της αποδοτικότητας του έργου - μείωση του ενδιαφέροντος.

Υπολογίζουμε ότι το έργο μετά την έγκριση σχεδίων, θα ανατεθεί σε ιδιώτες υπό μορφή Β.Ο.Τ. Ως εκ τούτου είναι ορθό να προηγηθεί μια τεχνο-οικονομική μελέτη για να διαπιστωθεί η βιωσιμότητα του - εκτός εάν υπάρχει Κυβερνητική ενίσχυση στην ανάπτυξη (αμφιβάλλουμε με τις παρούσες συνθήκες). Ως μια πολύ-πολύ πρόχειρη προσέγγιση των οικονομικών παραμέτρων, σας υποβάλλουμε τα πιο κάτω προς συζήτηση και προβληματισμό.

Αξία γης θεωρούμε ότι δεν θα υπάρχει χρέωση
υπό μορφή ενοικίου ή άλλως πως €0
Κατασκευή υπόγειου χώρου στάθμευσης μαζί
με τις υπόλοιπες χρήσεις 41570 τ.μ.
υιοθετώντας ότι δεν θα υπάρχει μηχανικός
εξαερισμός χ €680/τ.μ. = €28.300.000
Bowling πλήρως εξοπλισμένο 1000 τ.μ.
προς €1.200/ = €1.200.000
Εστιατόρια/μπαρ/καφέ εμβαδού
1.200 τ.μ. χ €1.200/τ.μ. = €1.400.000
Καταστήματα κλπ εμβαδού 800 τ.μ. χ €1.100/τ.μ. = €900.000
Κατασκευή πλατείας μαζί με διακόσμηση και
διακίνηση (άγνωστο) έστω όμως = €10.000.000
Συνολικό κόστος – έστω €42.000.000
Πλέον

Αρχιτεκτονικά και μελετητές €4.000.000
Απρόβλεπτα €4.000.000
Τόκοι €1.500.000
Διοικητικά έξοδα €1.500.000 €11.000.000

Συνολικό κόστος ανάπτυξης €53.000.000

Οι προσφορές (Β.Ο.Τ.) αναμένουμε ότι θα εξεταστούν βάσει της προσφοράς ενοικίου και τα χρόνια της κατοχής από τον ενδιαφερόμενο επενδυτή.

Βάσει των πιο πάνω (που ασφαλώς μπορεί να είναι λάθος) έχουμε υπολογίσει τα πιο κάτω εισοδήματα:

(α) Χώρος Στάθμευσης (ενοίκια)
1650 χώροι χ 1½/ημέρα χ 300 ημέρες χ €4.0 = €297.000/χρόνο
Πλυντήριο αυτοκινήτων έστω €23.000
(β) Bowling
1000 τ.. χ €15/τ.μ. χ 12 = €180.000
(γ) Καταστήματα και εμπορικές χρήσεις
1900 τ.μ. χ €35/τ.μ. χ 12 = €800.000
(δ) Άλλα έσοδα
Από εκδηλώσεις(;;) €100.000

Συνολικά έσοδα €1.400.000/χρόνο
Μείον έξοδα συντήρησης, φωτισμός,
Καθαριότητα συντήρησης φύλαξης(;;) €400.000
Καθαρό εισόδημα €1.000.000

Δεν γνωρίζουμε πόσο πολύ πέσαμε έξω από αυτήν την θεωρητική προσέγγιση, αλλά μια επένδυση των €53 εκ. με εισόδημα €1.0 εκ. ασφαλώς δεν είναι καλή (2% απόδοση).

Εκτός και εάν όπως αναφέραμε, έχουμε κάνει σοβαρές παραλήψεις και έστω εάν υιοθετήσουμε διπλάσιο εισόδημα (€2 εκ.) και κόστος κατασκευής το μισό (€26.50 εκ.) πάλι η απόδοση είναι απογοητευτικό για έργα Β.Ο.Τ. (7%), διότι δεν επιτρέπει την επιστροφή του έργου στους ιδιοκτήτες.

Μήπως θα πρέπει να συναντηθούν κάποια στιγμή οι εμπλεκόμενες Δημόσιες Υπηρεσίες και Δήμος, για να μελετηθεί το θέμα που ίσως να βοηθήσει να αλλάξουν οι αρχιτεκτονικοί παράμετροι, για να γίνει το έργο βιώσιμο και κατ’ επέκταση να κατασκευαστεί και όχι να παραμείνει στα χαρτιά;

Press Centre > Άρθρα